2014年房地产9月数据点评

事件。

统计局公布了14 年1-9 月房地产运行数据:投资增速继续探底,新开工处于稳定通道, 销售未实现反弹。

评论。

一、 投资增速连创新低。1-9 月房地产投资增长12.5%,累计增速环比下降0.7 个百分点,其中住宅投资增速11.3%,回落1.1 个百分点,延续了年初至今的下滑趋势,投资增速连续创新低预示着行业基本面并未改善,企业处于调整观望阶段。九月底出台了房贷新政,我们认为销售会得到改善,但对投资的影响存在滞后效应,年内投资会延续下滑趋势,考虑基数的影响,投资继续下滑空间已经不大,10 月份开始会有所企稳,预期全年投资增长12.3%。

二、 新开工处于稳定通道。前九月新开工累计同比负增长9.3%,降幅环比上月收窄1.2 个百分点,单月同比下降0.2%,单月环比上升5.4%,呈现企稳趋势。考虑去年四季度各月新开工的基数影响,我们认为10 月份单月新开工会转正,而在11 和12 月份出现再次下滑, 我们预计全年新开工增速同比负增长14.0%。与投资的趋势相同,由于销售未来存在好转可能,明年新开工会恢复正增长。

三、 销售未实现反弹。1-9 月商品房销售面积和金额分别同比负增长8.6%和8.9%,销售面积环比下降0.3 个百分点,销售额环比保持不变。金九月的季节性利好并未给销售带来反弹,销售面积甚至较上月下滑,是因为前期限购松绑等政策未产生效果,符合我们一直对销售趋势的判断。而央行出台的新房贷政策则会改变现有的销售趋势,虽然政策会存在一定滞后影响,但新政终究会帮助成交筑底并反弹,房价在明年也会再次出现反弹压力。

四、 资金来源增速进一步下滑:前9 月企业资金来源累计增长2.3%,环比下降0.4 个百分点,进一步下滑。其中下滑原因主要是银行贷款出现2%的幅度下降所导致,企业仍面临较大资金信贷压力。我们判断全年企业资金来源增速同比增长1.5%,全年资金盈余占总支出的比例为1.8%,企业资金链压力将会处于历史较高水平。

投资策略。

n 近期政府出台的强刺激措施已经表明对行业坚定的扶持态度,如果现有政策不达预期,还可能会调整营业税和契税来促进需求释放,我们认为行业的周期曲线会被改写,成交量会筑底回升,房价会在明年出现反弹,上市公司的基本面和估值水平都会得到提升。近期重点公司推荐京投银泰、招商地产、中南建设、金科股份、北京城建、华夏幸福。