房地产行业2011年年报与2012年一季报综述:业绩增速下滑明显,趋势好转推动估值修复

投资要点:

房地产板块2011年年报与2012年一季报业绩增速下滑明显2011年,房地产板块实现营业总收入4728.20亿元,同比增长17.47%。实现归属于母公司所有者的净利润650.54亿元,同比增长16.27%。增速同比分别下滑12.7和12.5个百分点。

2012年一季度,房地产板块实现营业总收入713.37亿元,同比增加7.36%。实现归属于母公司所有者的净利润94.42亿元,同比下降1.51%。

个股情况来看,业绩分化明显,一二线公司业绩增速稳定,超越行业平均水平,业绩同比下滑的公司增多,个股风险加大。

房地产企业2012年业绩锁定情况与去年同期相当整体来看,按11年报分析的房地产行业业绩锁定率为91.54%,按12年一季报分析的房地产行业业绩锁定率为114.21%,基本与去年同期水平相当。从预收账款情况来看,房地产整体业绩锁定情况良好,2011年业绩将保持平稳增长。

从估值安全角度来看,我们认为业绩锁定率高且当前股价对应2011年年报市盈率较低的公司具有较高的安全边际,市场情况发生变化时,这些公司业绩增长更明确,相对风险更小。

上市公司财务指标并不乐观综合上市房地产企业的各项财务指标,与历史水平进行对比,我们发现房地产企业实际资产负债水平并未明显变化;近年房价的上涨带动了销售毛利率的提升,但未来提高空间有限;行业期间费用率大幅上升,偿债能力从去年底的低位逐步回升;房地产企业净现金流出较大,行业仍面临较大的现金流压力;房地产企业存货继续攀升,未来供应量将进一步增大,整个行业仍面临较大的销售压力。

趋势好转推动估值修复,溢价水平回到相对高位房地产板块TTM市盈率为16.99倍,处于历史底部位臵。但市盈率与市净率对沪深300的溢价均回到近两年相对高位,我们维持行业中性评级。近期房地产调控的政策压力大为缓解,成交量也从底部反弹,随着销售放量与货币政策的松动,地产公司资金状况大为好转,行业最悲观的时刻逐步过去,短期房价企稳明显,板块短期趋势仍然向好。

我们继续看好土地储备丰富、业绩稳定性强的一线及区域龙头,个股推荐为保利地产、招商地产、首开股份、中南建设。