2010年1-5月全国房地产运行情况点评

事件: 国家统计局公布了今年 1-5月份全国房地产市场运行情况。

点评:

1、国房景气指数继续回落

5月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”) 为 105.07,比4月份回落0.59点,比去年同期提高9.13点。 导致国房景气指数回落的原因有:本年资金来源分类指数为 116.69,比4月份回落1.46点;商品房空置面积分类指数为 103.48,比 4月份提高1.70点;房屋施工面积分类指数为111.36, 比 4月份回落0.49点。

2、房价涨幅出现回落,政策调控目标初步实现

房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010年5月份, 全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份 缩小 0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百 分点。 分地区看,五个一线城市中,除上海与上月持平以外,北京、 杭州、广州及深圳环比涨幅均出现下降。由于上海细则迟迟未出, 导致市场观望气氛浓厚,上海 1-5月销售面积增速为-26.2%;其 余四个一线城市在当地调控细则出台后,房价应声而落,其中杭 州环比下降 0.6%,列各城市跌幅榜之首。

从历史上看,该指数较市场数据略有滞后。根据中国指数研 究院的统计,5月份各城市成交价格普遍下降,渝、津、京、沪均 价下降幅度超过 10%。我们认为,房价涨幅已呈明显的回落态势。

3、商品房销售和竣工增速双双回落

1-5月,全国商品房销售面积3.02亿平方米,比去年同期增长22.5%,增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中,商品住宅销售面积增长19.9%,办公楼增长74.5%,商业营业用房增长45.7%。1-5月,商品房销售额1.58万亿元,同比增长38.4%,增幅比1-4月回落17.0个百分点。其中,商品住宅销售额增长33.6%,办公楼和商业营业用房分别增长112.5%和64.4%。

5月份当月,商品房销售面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,下降15.8%;商品房销售额3335亿元,比上月减少1113亿元,下降25.0%。

根据中国指数研究院的统计,在调控政策的影响下,开发商和需求者观望情绪严重,2010年5月,重点城市成交面积环比全部下跌,总跌幅达45.72%。

1-5月,房屋竣工面积1.92亿平方米,同比增长18.1%,其中,住宅竣工面积1.53亿平方米,增长14.8%。竣工和销售面积增幅双双出现回落。

4、先行指标恢复强劲上升势头

1-5月,全国房地产开发投资13917亿元,同比增长38.2%,其中,商品住宅投资9643亿元,同比增长35.7%,占房地产开发投资的比重为69.3%。5月份当月房地产开发完成投资3985亿元,比上月增加648亿元,增长19.4%。

1-5月,全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米,同比增长30.5%;房屋新开工面积6.15亿平方米,同比增长72.4%。

1-5月,全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米,同比增长31.1%,土地购置费2931亿元,同比增长89.7%。

5月份当月房地产开发完成投资3985亿元,比上月增加648亿元,增长19.4%,暂时结束了4月投资下滑的情况,而土地购置面积及土地购置费的快速增长意味着开发商对房地产市场长期走势仍保持乐观态度。

随着各地加快保障房建设步伐,在一定程度上可以缓解市场销售低迷对房地产开发投资增长的不利影响。

5、房地产开发企业资金来源增速继续回落

1-5月,房地产开发企业本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%。其中,国内贷款5550亿元,增长43.6%;利用外资169亿元,下降24.8%;企业自筹资金9541亿元,增长54.3%;其他资金12029亿元,增长69.8%。在其他资金中,定金及预收款6697亿元,增长61.1%;个人按揭贷款3744亿元,增长88.8%。资金来源增速在2月份达到高峰69.5%之后,持续回落。其中,由于销售下降而导致的其他资金来源以及国内贷款增速下降是其主要原因。

总体来看,我们维持房地产景气周期已出现拐点的判断。房价涨幅已见顶回落,未来涨幅有可能加速回落;房屋销售量环比大幅下降,这种情况可能要持续一段时间。受贷款增速及销售下滑影响,房地产开发企业资金来源增速继续下降,由于房地产开发企业资金压力逐渐加大,降价促销将成为普遍现象。

投资建议:随着房价涨幅见顶回落,房价涨幅过快的现象初步得到遏制,未来调控政策将进入观察期,估计暂时不会出台新的更加严厉的调控措施。由于去年销售情况良好,预计房地产行业中期业绩比较靓丽,目前房地产行业估值水平已处于历史低位。由于政策调控力度放缓,再加上房地产行业估值具有一定的安全边际,我们认为,房地产板块正酝酿着一轮估值修复行情,可耐心持有。