浦东金桥:业绩确定性增长

现有一季度经营平稳。

一季度经营活动现金流入4.97亿元,其中碧云新天地销售回笼现金3.01亿元,出租业务现金流入约2亿,与09年一季度基本持平,现有出租物业的经营平稳,随着经济的逐步复苏,特别是公寓、厂房物业的租金收入将继续稳步增长。

公司在外延式发展上至少还有一倍空间。

公司持有物业储备(包括在运营、在建、储备)合计255万平米,如果不计算土地和厂房,公寓、写字楼等物业合计储备130万平米,而我们预测公司10-12年在运营的非土地厂房类的物业面积分别为48.29、 56.34、69.72万平米,公司未来在持有物业上的扩展还有至少一倍的空间。公司现在持有的87万平米厂房,未来也将根据市场情况,有选择地逐步改造成更具价值的出租物业,如研发楼、机房、青年公寓等。

碧云新天地3期在10-11年的结算利润已经100%锁定。

碧云新天地3期共6.55万平米,已在09下半年年到10年1季度全部销售,回笼现金15亿元,销售均价23616元/平米,利润率丰厚,预计将为10-11年总共贡献每股盈利0.32元。

公司有持续的开发业务资源:碧云新天地3期结算完毕后,公司2011年后还有可以贡献开发业务收益的资源,如金杨高层10万平米可售面积。

海通证券股权减持增厚业绩。

为满足“一参一控”的监管要求,公司经过09年的减持后,到09年底,合并持有海通证券671.35万股,一季度期间内减持了部分,实现1689万元的投资收益,如果按昨天收盘价计算,海通剩余的500多万股股权的出售在未来3个季度将至少为公司贡献5900万的投资收益。

引入的产业在不断优化中。

公司目前在招商的产业上也不断做出调整,包括对符合上海产业结构升级的创意产业的引入,招商情况看,还是比较理想的,已与中国电信和中移动开始合作。GM 项目的进度也超过之前的预期,现在已有1000多名管理人员进入开发区工作和生活。

目标价13.31元,长期价值看好。

我们预测每股收益10-11年0.49、0.60元,PE24、19X。不同于其他开发类的房地产公司,浦东金桥目前10-11年业绩确定性非常高,而且储备的项目未来有广阔的外延增长空间,公司在浦东核心区域大规模的优质持有物业,内在价值值得长期看好。如果按11年开发业务15倍,持有业务25倍计算,我们给出目标价13.31元,增持评级。