房地产行业37个城市周交易报:本上升压制估值成交持续下滑,资金成本上升压制估值

投资要点:

7月第3周成交继续小幅下滑。根据中国指数研究院提供的交易数据,本周37个城市一手房成交面积环比降1%,同比降21%,较上月周均低16%,较12年均值低6%。同环比来看,三四线城市表现好于二线城市好于一线城市,其中杭州、广州、大连、南昌、厦门、贵阳同环比下滑幅度较大,而宁波、温州、昆明等城市成交超12年平均水平50%。

二手房成交平稳。本周6个重点城市二手房成交面积环比降20%,同比升3%,较12年均值升8%,其中深圳、长沙、大连二手房成交同环比均上升,相对活跃。

房价涨幅趋缓,上涨压力减小。(1)本周10城市一手房均价环比4个上涨,同比7个上涨。(2)北京、上海、深圳等一线城市城区房价仍明显上涨、郊区价格涨幅趋缓,宁波、重庆、天津等二线城市房价震荡平稳态势。(3)从我们跟踪的新推楼盘情况来看,京、沪等城市新盘价格环比微涨或持平;杭州部分新盘去化超7成;二线城市武汉新盘价格环比平稳,南京新盘价格较前期上涨、部分新盘去化超9成。

可售增加及成交回落致去化时间回升。本周14城市可售面积环比增0.5%,同比降3.9%;去化时间环比升8%,同比升33.2%。其中深圳、南京、厦门、惠州去化小于8个月,库存略显吃紧。

传统淡季下预计7、8月成交相对平淡,房价上涨压力减小。央行取消贷款利率下限,推动利率市场化,此背景下短期内银行额度较紧将推升资金成本,影响行业销量与经营成本,板块估值受压,维持全年行业中性评级。房企资本市场融资逐步开闸是本届政府市场化调控行业的主要思路的最终体现,在此背景下,预计有融资动力的房企将持续提高经营能力并提速释放业绩,将使板块加剧分化。我们认为参与安居房建设的北京城建、中天城投、首开、泛海,开发普通住宅的万科、保利、招地、荣盛、华夏幸福等,以及母公司资源丰富的北京城建、广宇发展、中华企业、中航地产、廊坊发展、新湖中宝等公司均存在融资或注资可能,值得中长期重点关注。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。