房地产行业130个城市土地市场:成交环比回落同比增长,价格或将回调

投资要点.

土地市场整体情况:4月成交环比降近两成,楼市降温致开发商拿地意愿回落,虽然推出建面环比增近五成,但成交建面、出让金环比降近两成,楼面地价环比持平,溢价率继续回升;同比仍明显增长,成交建面同比增14%,出让金同比大幅增长47%。1-4月累计成交同比显著增长,累计推出6.1亿平(+29%),成交4.2亿平(+21%),出让金5315亿元(+66%)。

分用途来看,4月住宅用地成交好于商业,符合我们判断;但1-4月商业用地成交同比增幅高于住宅,可能与供地节奏有关。

分城市类型来看,结构性特征依然明显,一线依然最好,三四线依然最差。4月一线溢价率高达43%,二线、三四线为13%、8%;1-4月一线出让金同比大增234%,二线、三四线增48%、32%。

住宅用地成交情况:4月成交建面环比降13%,同比增36%;1-4月成交建面1.9亿平米(+25%),出让金3409亿元(+69%);一线成交好于二线好于三四线;从样本地块来看,一二线核心城市住宅用地实际地价近期仍呈上涨态势。

商业用地成交情况: 4月成交建面环比降20%,同比下滑4%;1-4月成交建面0.85亿平(+43%),出让金141 3亿元(+95%);一线成交好于三四线好于二线;从样本地块来看,一二线城市商业用地实际地价近期比较平稳。

4月楼市、地市成交的回落符合我们预期,我们维持之前判断,在地市供应量可能增加而需求相对平稳的背景下,预计未来地市成交整体将平稳,地价有小幅回调可能,或将为实力开发商补货提供机会。(1)从供给端来看,我们认为加大土地供应可能成为新届政府稳定房价的主要着力点之一,今年的全国住宅供地计划更加务实,较去年计划减少13%,但较去年实际供应增加36%,能否切实执行落实是关键(过去3年计划完成率偏低,不超过70%)。(2)从需求端来看,一方面,A股上市房企年报及1季报显示行业资金状况改善,账面现金已超过短期负债的1.1倍,房企整体拿地能力有所恢复;但另一方面考虑到需求提前释放、调控升级等因素可能导致商品住宅成交出现1-2个季度比较明显的回落,因此后续开发商回笼资金速度可能下滑,拿地热情可能持续回落,后续地市需求可能相对平稳。

风险提示:银监会8号文及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧;房价明显上涨引发调控再次加码的风险。