房地产:去化放缓促销有效,融资价高房企让利

报告摘要:

今天参加了中指研究院举办的会议,了解到一些与房地产销售、房企融资有关的信息,概括如下:

一、融资方面:银行额度仍紧张,房企多渠道融资,接受让利 ,图谋发展

1、银行额度依然紧张。不单是针对房地产行业收紧。据称在按揭贷款业务合作方面,开发商和银行的谈判地位反过来,这是从来没有过的。

2、房地产信托贷款业务发展快。

3、境外融资渠道受关注。如境外发债,香港上市,考虑和境外上市企业合作开发等。个别企业境外发债年息12%,尽管成本较高,但符合企业长期战略发展需要。

4、开发商普遍重视资金安全,积极谋求发展。去年末、今年初提前拟定应对策略和资金计划,今年加大销售力度、拓展融资渠道、土地投资适度谨慎等,销售和融资计划执行基本达到预期。对比之下,有融资者有发展能力,没有融资者难以快速扩张规模。

二、销售方面:促销能见到明显效果,去化放慢,但尚好,与08年不同

1、销售速度放慢,但不少楼盘去化率能够到达7成,酒店式公寓能达到8成。

2、有少数楼盘降价销售,如5-10%的折扣,并送精装修。促销对客户有吸引力, 有明显效果,这一点和08年不同。

3、企业重视捕捉合适的推盘时间窗口。有的先降价促销一段时间,然后价格再回升一点。

4、限购城市和非限购城市的项目去化速度接近。

三、保障房建设:利润少,没有优惠政策可享,企业还是努力做大规模

1、经济适用房项目基本不赚钱。限价房能有8%毛利,但毛利率也在下降,因为房价定死,地价上涨。代建项目利润薄而稳,0.8%管理费。

2、开发商做保障房,在贷款、税收方面没有享受特殊政策,银行贷款利率上浮。资金使用有一定灵活性。使用时间不长,也要四证齐全,贷款后很快就能销售了,要撤销抵押,所以用不了几个月就会还掉。保障房贷款占比不大。

3、保障房项目还可以发中票、短融等。

4、代建的公租房,政府公租房公司作为融资主体融资,请开发商代建。基本上准备5年后可以出售,以便还本。

对参会所得信息的综合感受是,开发商正在压力中奋力前行,尽管销售压力、融资压力都很大,但通过种种努力,将销售状况、资金状况等保持在可接受的范围之内,并继续图谋中期的增长和长期的发展。

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风险提示:流动性紧缩超预期。