保利地产:业绩符合预期,目前估值合理

销售收入同比增长27.47%。2012年上半年公司实现销售面积437.83万平方米,同比增长28.43%;销售金额502.96亿元,同比增长27.47%。公司上半年销售面积和销售金额同比均实现大幅增长,一方面是上半年全国房地产市场销售回暖所致,另一方面和公司的销售策略有关,上半年公司中小户型住宅销售占比超过90%,另外公司商业物业整售近40亿。

结算收入同比增长55.4%。上半年公司实现营业收入201.83亿元,同比增长32.86%;净利润25.11亿元,同比下降10.16%。其中房地产实现结算面积181.89万平方米,同比增长10.15%;实现结算收入191.21亿元,同比增长33.21%。公司上半年净利润下滑主要原因为少数股东权益(占22.86%)占比较大。

结算毛利如期下滑。上半年公司结算均价10512元/平,同比上升20.45%;毛利率为39.27%,同比下降3.24个百分点;净利率为16.12%,同比下降2.76个百分点。毛利率下降一方面和公司结算结构有关,另外也劳动力成本上升、销售价格波动等方面原因。

期间费用略有上升。上半年公司期间费用率为6.74%,同比上升1.9个百分点,其中财务费用率上升1.36个百分点,财务费用率上升主要为上半年公司不符合资本化条件的借款利息大幅增加所致。

财务状况稳健。上半年末,公司资产负债率为79.64%,较年初增加1.11个百分点。扣除预售款后公司负债率为41.14%,较年初下降0.92个百分点。上半年末,公司短期有息负债为187.36亿,公司拥有货币资金251.88亿,不存在短期偿债压力。

盈利预测和投资评级:预计公司未来三年净利润分别为85.53亿、107.52亿、139.3亿,每股收益分别为1.2元、1.51元、1.91元。按8月22日公司收盘价9.49元,公司未来三年PE分别为8x、6x、5x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为12元/股,按8月22日股价折让20.92%,考虑到RNAV估值一般都有15%-20%的折让比例,我们认为公司目前估值处于相对合理区间。综合以上分析,我们将公司评级下调至“增持”。