房地产:明晰执行标准,加大调控攻势

4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国10号文”或“《通知》”),其中部分内容已见诸于日前关于国务院常务会议精神的新闻报道,我们陆续发表了相应的点评(请参见我们此前的报告《房地产:调控多方加力 投资应待企稳》,及《房地产:从差别化住房信贷入手》),这里我们对于刚发布的国10号文的关键内容进一步跟踪点评如下:强调住房问题是经济问题,更是影响社会稳定的民生问题。要求统一思想,提高认识。

明晰执行标准。如对于二套房、中小户型等执行中容易打“擦边球”的问题:此次二套房首付提高到50%,对于购房人的影响会较大,但二套房如何认定在以往执行中有很大弹性。针对此问题,《通知》要求住房城乡建设部会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。另外,为确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位,《通知》要求城乡规划、房地产主管部门积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。

抑制不合理住房需求,措施清晰。针对一人买多套房、纯外地人炒房等提出具体抑制措施。“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”强调采取必要的监督和惩处。要求住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。《通知》要求,对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

加强新闻导向作用。这对于引导市场预期的作用不可小视。对于投资投机购房、恐慌性购房的引导作用会更为突出。

考虑了地区的差异性和政策的灵活性。通知针对的主要是房价过高、上涨过快的地区和城市;在具体的信贷、税收等方面,给予地方、银行等一定的自主权。

维持同步大市-A的投资评级。通知针对性强,调控执行力度会加大,对于板块业绩和估值均会有较大影响。建议短期回避地产股,等待调整企稳。