保利地产:业绩符合预期,项目储备较多

投资要点:业绩符合预期:2013年中期,公司实现营业收入305.44亿元,净利润34.07亿元,分别同比增长51.34%和35.7%;实现每股收益0.48元,同比增长35.7%。

期间费用率继续上升:2013年中期,公司管理费用率为2.55%,较年初上升0.77个百分点,主要原因为公司经营规模扩大、在建项目增加,相应人员薪酬、税费、折旧费等增加,以及摊销股权激励费用,其中2013年上半年公司分摊股票期权激励成本5188万元计入管理费用;销售费用率为2.29%,较年初下降0.1个百分点,房地产市场回暖使公司销售费用下降;另外由于不符合资本化条件的借款利息增加,公司财务费用率较年初上升0.53个百分点至1.83%。2013年中期,公司期间费用率较年初上升1.2个百分点至6.66%。

财务安全:2013年上半年末,公司资产负债率为79.26%,较年初上升1.07个百分点,扣除预售款后负债率为39%,较年初下降3.14个百分点,实际负债水平略有下降;上半年公司新增银行贷款264亿元,净增银行贷款94亿元,分别同比增加53亿元和14亿元;偿债能力方面,有息负债率为154.33%,较年初上升5.51个百分点,净负债率为94.63%,较年初上升5.45个百分点;另外,期末公司拥有货币资金351.58亿元,短期有息负债为258.58亿元,不存在短期偿债压力。

其他业务进展顺利:2013年上半年,公司信保基金资金管理规模突破170亿元;会展收入同比增长21%;佛山保利洲际酒店入住率同比增长29%;非房地产业务收入达到14.26亿元,同比增长35.47%。

项目储备保持较快增长:2013年1-7月公司新增项目29个,容积率面积1032万平方米,权益面积818万平,权益比例为79.24%,平均楼面地价2950元/平方米;1-7月份,公司新增项目建筑面积与销售面积之比为1.65。从布局看,29个项目中5个位于一线城市,合计容积率面积40万平方米;19个位于二线城市,合计容积率面积629万平方米;5个位于三线城市,合计容积率面积363万平方米。

投资评级:公司13-15年每股收益分别为1.50元、1.86元、2.41元,按2013年8月27日公司收盘价10.7元,公司13-15年PE分别为7x、6x、4x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为14.08元/股,按8月27日股价折让31.61%,考虑到公司的行业地位和目前市场状况,我维持公司“买入”评级。