衢州等地限购令陆续出台点评:房地产限购的影响将更加淡化

多方面的数据和信息表明,已推行的限购令影响非常有限。2010年以来,写字楼、商铺与住宅的成交量同比变化呈现明显的一致性,而写字楼和商铺并未实行调控。四个直辖市中,重庆是未实行限购的城市,其今年的成交量同比增速反而明显不如与其他三个今年限购的直辖市(重庆去年的基数也不高)。一二线样本城市和全国相比,商品房成交量的同比走势也非常一致,全国数据的主要构成是未限购城市,两者的一致说明三四线未限购城市和一二线限购城市的波动也是一致的。(请见后文中的图示)。草根信息显示,规避限购有多种途径。

在流动性紧张程度缓和时,限购范围扩大等行业调控的影响将更加淡化。行业调控和流动性状况变化共同影响购房需求,但两者的效果不同。在流动性由松变紧时,行业调控的短期冲击产生强烈的叠加效果,就像2010年5-7月的情形, 而冲击过后需求和成交强劲反弹。而今年以来尽管行业调控加码,但由于流动性偏紧的趋势和力量已经较为牢固,行业调控的冲击是第二位的,反映在短期冲击结束后(今年3月份的观望),需求依然疲弱,4月份以后一直没有出现明显的成交回升,尽管潜在供给很大。未来流动性紧张程度若出现缓和,我们预计限购的影响将更加淡化。

维持同步大市-A评级。地产板块领涨大多出现在流动性转好趋势确立之时。如中国2007年、2009年。

目前个股推荐龙头公司。无论在流动性不断趋紧的2003-2004年,还是在流动性开始趋于好转的2005年中-2006年上半年,地产股中涨幅居前的个股大多是两类:业绩增长类、资产重组类。今年行业分化明显,大公司在销售、融资、资金实力、未来扩张潜力等方面均具有突出优势,业绩锁定性强,估值优势明显。在目前流动性转好趋势是否确立尚不明朗之时,推荐保利地产、金地集团、万科、招商地产。

风险提示:宏观政策突然放松,地产板块全面领涨。经济增长无亮点,地产板块全面获得明显相对收益。