房地产行业:利率取代M2成房地产市场主要影响因素

利率通过影响供需影响房地产市场。国际上看,利率与房价负相关;利率主要通过影响居民的可支付能力、开发商的融资成本、推盘行为从而影响房地产市场的供给。

过去中国房地产市场景气度与利率关系不紧密。由于中国利率仍受管制,受到绑定汇率因素的影响,中国货币政策中利率的作用较小,而主要通过数量控制来实现。因此,中国房地产价格与M2密切相关,而与利率的变化相关性较差。

利率市场化提升利率对房地产市场影响力。房地产市场从2011年11月份开始转好,与2012年央行总资产增速、M2增速较低相背离,与shibor、理财产品预期收益率下降一致。利率与房地产市场关系更加紧密。

CPI是观察利率走势的一个指标。从历史走势看,shibor走势与CPI走势基本一致,当CPI上升时,shibor也随之上升,当CPI下滑时,shibor也随之下降。因此,CPI走势将是一个重要的观察指标。

投资建议。CPI在2012年10月份见底后开始回升,1年期shibor从2012年9月份开始基本停止下降,尽管2012年四季度一线城市销售量和价格均回升,相应行业相关股票价格也随之上涨,但展望前景,一线城市价格过快上涨导致新一轮调控政策推出的可能性增加,CPI见底攀升导致利率上升的可能性增加,市场销售景气度有较大的可能发生转变,因此,我们维持行业中性评级。我们的策略仍然是从区域市场冷热和企业竞争优势的角度精选个股,推荐配置陆家嘴、北京城建、首开股份、金地集团、万科、保利地产、招商地产和华夏幸福。