房地产行业月报:成交向好,房价涨幅见缓,房产税预期已反映

投资要点:

5月成交降幅趋缓,好于市场预期;同比小幅增长,基数抬高致增幅收窄。根据中国指数研究院提供的交易数据,5月33个城市一手房成交面积环比降8%,同比升8%,较12年平均水平高9%。从万科、保利等主流开发商的情况来看,受预售证价格监管等因素影响5月推盘环比持平或略降,但去化水平明显回升。三线表现仍相对好于一二线,环比来看,5月二线降10%降幅最高,三线回升3%;同比来看,三线增幅23%远高于一二线个位数的水平。从1-5月累计成交面积情况来看,33个城市同比增53%,三线增86%增幅最高,二线增49%增幅最低。

5月二手房成交环比降幅仍高于一手房,为前期需求集中释放程度高于一手房所致,但同比仍显著增长。7城市5月二手房成交面积环比降14%,同比升33%,较12年均值高33%;1-5月累计成交面积同比增161%。

房价涨幅见缓,但上涨压力仍存。(1)5月多数城市成交均价小幅上涨,14个城市中环比9个上涨或持平,涨幅多数5%以内;同比13个上涨。(2)综合整体均价、套均面积、分区成交情况来看,一线城市中京、沪房价仍呈上涨态势,但涨幅趋缓;深、杭及二线城市天津、重庆、大连等房价趋于稳定。(3)从楼盘来看,北京本月开盘签约去化普遍2-7成,加推楼盘均价较前次开盘普遍有10%以内的小幅上涨。从我们跟踪的北京通州华业玫瑰、深圳鲸山九期、南京天润城等代表性楼盘情况来看,预售价格监管等行政干预手段在短期内比较有效的压制了期房价格的上涨,但也导致部分楼盘推迟开盘或准备转现房销售以规避限价政策,造成市场供应减少,进一步加大房价上涨压力。

库存压力阶段性缓解,成交回落致去化时间拉长。11个城市可售面积环比增2%,同比升4%。整体去化时间10.6个月,环比、同比都略有回升。

预计6月旺季随着推盘增加,成交环比或将小幅回升。房价涨幅见缓,在经济弱复苏背景下行业调控政策环境较预期宽松,下半年行业调控或将围绕增量房的房产税试点扩围,调控预期已有所反映,对优质公司价值的持续修复影响小。仍看好全国性龙头招、保、万及提速发展的泛海,通州环球影城进展带来机会的华业、中国武夷,以及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、荣盛、中南、世茂等。

风险提示:银监会8号文及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧;房价明显上涨引发调控再次加码的风险。