房地产行业2012年8月策略:超跌反弹,强者恒强

5月以来板块超额收益明显收敛,符合我们一系列重要研报的预判

我们在5月初报告《形势仍有利于做多》即提示“后市地产板块超额收益将收敛”,在6月初发布的下半年策略《“水”涨船高》中花了大量篇幅对历史规律进行了分析,认为“板块超额收益和基本面背离的铁律”很难打破,并明确预期“下半年地产板块超额收益将不如上半年”。5月以来板块表现印证了我们上述判断的前瞻性:尽管宏观流动性改善利好接连涌现、销售月月创新高,但板块超额收益却每况愈下,5月份大幅收敛至3.2个百分点、6、7月皆跑输,销售越旺,超额收益越差。

调整幅度超预期,反思主因有两点

尽管我们预判后市板块超额收益将收敛,但6、7月份板块累计下跌13.54%仍超出我们预期,主流品种跑赢大盘的寥寥无几,有绝对收益的仅栖霞、保利、万科、侨城,反思主因有两点:①对“中央政府对经济下滑容忍度”预计不足、对“中央对房价上涨容忍度”预期过高;②对机构资金持股集中度预计不足,由于机构配臵较集中,大部分地产股缺乏人气,而人气旺盛的少数品种又因为机构集中持有、预期高度一致、前期超额收益大,导致每有风吹草动就容易“多杀多”。

经济下行,地产板块在配臵选择上仍具比较优势

①投资、新开工、土地购臵款数据均处在下降通道,表明楼市量价齐升的红利仍未向产业链及地方财政传导,经济走低有望弱化政府进一步加强房地产调控的决心;②由于产业链情况仍在下行,也导致以做相对收益为主的机构资金若减仓基本面改善较确定的地产板块后,将难觅更具优势的行业进行配臵;③预计投资新开工增速9月见底,且需待11月才能获确认,因此地产板块的比较优势至少能持续到11月,若宏观经济下行超政府和市场预期,地产板块的比较优势会更长久和明显。

前期调整较充分、“靴子”正逐步落地、8月调控难出新政

“量价齐升”伴随政策打压预期引发的6、7两月深幅调整,使板块估值和前期高点相比优势凸显。随着7月底国土、住建两部扔出的“靴子”逐步落地,板块估值水平有望企稳,下一阶段板块有望获得“业绩推动”产生的绝对收益。我们认为6、7月份中央对房地产调控的密集表态及“派出房地产调控督查小组”,或是为再放松银根做对冲。近日中央政治局会议提出“要把稳增长放在更重要位臵”、房价控制目标由“合理回归”向“防止反弹”退守,预示着中央为了稳增长,不得不提升对房价上涨的容忍度。我们预计8月楼市会较7月平淡,根据板块超额收益和基本面背离的“铁”律,此情形下,由于政策压力纾缓,未必对地产股投资不利。

维持中期策略观点,8月建议把握两条主线

维持中期策略《“水”涨船高》及7月24日《“铁”律仍难打破》的核心观点,机构目前仍超配,我们建议保持。8月份建议把握“超跌反弹”及“强者恒强”两条主线:①超跌反弹——金地、中南、金科、首开、华业、福星、世联、云南城投;②强者恒强——华侨城、华夏幸福、万科、保利、招地、栖霞建设。