浦东金桥:2010年一季度净利润同比上升23%

浦东金桥(600639.SS/人民币11.48, 买入;900911.SS/美元0.896,买入)公告2010年一季度主营业务收入同比微降4.0%至1.98亿元,但净利润同比上升22.9%至8,015万元,合每股收益0.095元,符合我们的预期。净利润上升的主要原因是公司财务费用下降明显导致三项费用率由去年同期的16.94%下降3.16个百分点至13.78%,同时公司当期收到2,119万元的“上海张江高新区专项发展资金”政府补助,以及通过处置海通证券股权获利1,689万元(税前)。除少量暂时无法销售的样板房外,公司碧云新天地三期项目的可售房源已全部售罄,期末预收账款由去年底的11.99亿元上升25.3%至期末的15.02亿元,2010-11年间房地产开发收入的大部分已经提前锁定。由于该项目为精装修楼盘,施工周期相对较长,能否在2010年竣工目前还难以判断。但由于项目已基本实现预售回款,因此现在无非是一个如何在2010-11年间分配结算利润的问题,我们目前假设两年分别结算50%。公司期内每股经营性净现金流入0.03元,账面现金由去年底的9.36亿元增加至10.89亿元,净负债率由去年年底的16.60%进一步下降至15.61%, 扣除预收账款后的资产负债率由去年年底的33.76%进一步下降至31.99%, 财务状况相当健康。

公司董事会还通过决议,决定建造占地面积约2.74公顷,地上建筑面积约为112,619平方米,地下建筑面积约为59,637平方米的金桥碧云“90”酒店及商务办公楼项目和占地约2.69公顷,计划建设地上建筑面积约11.17万平方米,地下建筑面积约7.08万平方米金桥现代产业服务园(II 期)地铁板块项目,两项目的建造周期均为三年。我们认为这些优质的酒店、办公研发楼项目将进一步完善公司在金桥园区的物业组合,为公司未来带来新的盈利增长点。

我们维持2010-12年间0.606元、0.714元和0.939元的每股盈利预测和16.76元的2010年每股评估净资产值预测(2010ENAV),目前公司A 股和B 股较2010年NAV 分别折让31.5%和63.4%,估值较有吸引力。我们认为公司立足金桥园区,租售并举且以租赁收入为主的业务模式面临的政策风险和经营风险较低。随着金桥园区产业集群的不断壮大和向高端延伸,区内居住商业氛围和轨道交通等基础设施的不断完善,上海两个中心建设和世博会、迪斯尼、大浦东概念等利好刺激,公司以持有为主的物业组合有着广阔的升值空间。

我们重申对公司的买入评级。