房地产行业事件点评报告:国家统计局公布2010年1-7月全国房地产市场运行情况

7 月全国房地产开发投资环比下降近3 成。7 月房地产开发投资为4118 亿元,环比下降29.4%。我们认为其中的原因在于:一是相对于6 月保障性住房投资冲关GDP 增速的效应在7 月份明显减弱;二是土地市场逐渐冷清,土地购置费“地位”下降,7 月土地购置费占房地产开发投资比重为20.2%,环比6月下降了1.9 个百分点;三是在宏观调控而致商品房成交萎缩的背景下,开发商为保资金链而主动收缩战线,表现为7 月新增新开工面积和新增施工面积环比6 月分别下降了39.5%和31.8%。

7 月当月商品房成交出现“量回调价反弹”态势。数据显示:2010 年7 月全国商品房销售面积为6466 万平方米,环比6 月下挫了29.7%;同期,全国商品房销售均价为4794 元/平方米,环比6 月反弹了10.3%。或许正是由于7月销售均价的“意料之外”的反弹,使得“京沪深杭四城市三套房贷暂停”、“商业银行房贷压力测试再次启动”等相关“负面”措施的出台,以此进一步压制需求。

7 月房地产开发资金合计环比下降近2 成。7 月新增房地产开发资金合计为5157 亿元,环比下降19.8%,其中国内贷款、自筹资金、定金及预付款和个人按揭贷款分别为966 亿元、1984 亿元、1292 亿元和593 亿元,环比降幅分别为5.6%、30.9%、5.5%和25.3%。鉴于信贷的相对紧缩以及商品房成交量的萎缩,我们预计行业资金链有进一步趋紧的态势。

“国房景气指数继续环比下挫”符合预期。7 月国房景气指数为104.72,环比下降0.34,降幅较6 月加快0.33 个百分点。由此显示,在宏观调控的影响下,房地产实体经济确实在萎缩,而期望中的房价还相对“稳健”,“光堵不疏”政策未必妥当。在宏观经济“企稳回升”中,通胀的临近、流动性进一步收缩预期、实体经济二次探底的预期,使得实体经济复杂化、地产调控复杂化。