房地产行业事件点评:货币政策迎"拐点",战略性配置地产股

分析:

加息25个基点,符合市场预期。央行选择2季度宏观数据发布前加息25个基点,表明了6月CPI指数超6%已成定局,与当前市场对于6月通胀的预期基本一致,进而加息在情理之中。从静态的角度看,以6月CPI为6%计,加息后的1年期存款利率为3.5%,则负利率达2.5%,相对超发的货币仍将继续成为以房价为代表的资产价格相对坚挺的基本力量。

“从紧”货币政策登顶,“拐点”近在咫尺。2010第四季度以来央行9次上调存款准备金率(累计4.5个百分点)、5次加息(累计125个基点),“从紧”的货币政策对于宏观经济承受力而言有超调之嫌。其对宏观经济的累计的负面影响已在2季度开始显现,5月工业增加值同比增速继续下滑、6月PMI指数50.9%处于荣枯分界线附近;结合地方融资平台问题、中小企业融资难、保障房资金缺口等客观现实,下半年随着CPI因翘尾因素逐步消失而走低,“从紧”货币政策在3季度出现“拐点”的可能性较大。由此,货币政策“从紧”预期的放松,将为房地产板块出现趋势性机会提供政策和流动性基础。

销售并不悲观、资金链不会明显恶化。尽管北京、上海等一线城市1-6月份商品房成交量同比是明显下滑的,但鉴于三四线城市商品房成交的“长尾”效应,全国商品房销售并不悲观。一方面,浙商证券重点跟踪的15个城市6月成交量约为950万平方米,继续环比5月上升2%,基本符合我们此前报告中“2季度商品房成交稳步回升”的基本观点;另一方面,中国房产信息集团数据显示1-6月全国前10大房企销售额达3323亿元,同比超80%。在商品房销售稳步回升的态势下,结合房企已有的开发节奏控制和谨慎拿地策略,我们预计房企的资金链不会明显趋于恶化。

维持行业“买入”评级。我们的基本逻辑:保经济增长平衡抗通货膨胀,地方融资平台、中小企业融资难以及保障房资金缺口,都需要增长来解决,7月7日的加息将是“从紧”货币政策的“登顶”,“拐点”近在咫尺;保障房建设平衡控房价目标,真实房价在负利率下继续“稳中有升”,结合货币供应3季度趋稳,商品房销售将继续回升中,进而使房企资金链在动态中保持平稳。我们重申房地产行业的“买入”评级,建议战略性配置地产股,重点推荐凤凰股份(600716)、荣盛发展(002146)、滨江集团(002244)、宁波富达(600724)和黑牡丹(600510)。