房地产:行业考验不容忽视

地产股近期急剧调整。市场高度关注中央政府的房地产调控政策是否会加码。 我们认为,流动性状况是决定购房需求的最主要因素,以往行业调控政策的影响主要表现为短期冲击,且以心理冲击为主。

前一段时间,随着流动性状况缓解、风险溢价下行、利率重置,商品房成交量出现较好的表现。地产板块表现较为突出。草根层面,使用按揭贷款的客户占比有所回升,我们认为这种现象的主要原因是,一方面,随着资金需求下降,尽管银行信贷增速低于预期,但银行额度紧张的状况有所缓解,按揭贷款放款进度相应有所改善,另一方面,按揭贷款利率结构性下降,部分客户开始略微增加使用按揭贷款。这个草根信息只是资金面缓解所表现出的一个侧面。

但是,尽管前期购房需求回升,价格促销现象仍非常普遍,说明供大于求的格局尚未改变,销售竞争非常激烈。开发商的产品开发能力、销售能力、融资能力、发展前景等面临行业变革带来的重大考验。 近期,如果中央政府的行业调控政策明显加码,则房地产市场类似于2010年4月中旬、2011年1月下旬之后的短期冲击会再次显现。冲击的深度和持续时间与政策加码的程度有直接联系,也和流动性的松紧程度、变化方向有关。目前流动性状况缓解、风险溢价下行的趋势尚未改变,会对购房需求形成支撑。但行业政策是否会加码尚需关注,如果加码,其影响深度如何,冲击过后购房需求会如何变化等,目前显然尚不具备预判的条件。

如果行业政策坚持调控不放松但并无明显加码,则在流动性状况继续缓解、利率重置还将持续的影响下,购房需求回升的势头可能得以延续,商品房成交量可能相应继续回升。供大于求格局何时会转变有待观察。

维持板块同步大市-A评级。即便中央行业调控政策近期不加码,对相当数量上市房企的业绩增长前景我们也认为不能抱太乐观的预期(具体分析请参见我们的行业深度报告《房地产:资金或已放心业绩尚待关注》2012-2-27)。龙头公司业绩锁定性高,估值优势明显,适应行业变化的能力较强。继续推荐万科、保利。

风险提示:流动性状况急剧变化。