房地产行业动态点评:降息将点燃市场情绪

我们认为地产股将出现一波由政策推动估值修复的行情,短期来看,下次降息的时间节点目前市场分歧仍较大,除此我们无法发现其他的短期催化剂,因此,预计此次地产行情高度可观而时间有限,建议积极参与。标的推荐,既然是估值推动,所以地产股都会有不等程度的上涨,但考虑到过去半年高周转的地产价值股表现相对题材股滞后,而降息政策主要对价值股利好明显,因此建议一是龙头万科,二是高负债受益明显而项目集中于一二线的泰禾集团、首开股份,三是代理公司世联行。

降息周期再次开启。11 月21 日晚间,中国人民银行决定,自2014 年11 月22 日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4 个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.75%。

政策超预期,直追08 年。往前追溯,过去半年地产政策利好不断释放,一是除一线城市外限购令已解除;二是9 月底央行发布通知调整房贷政策,还清房贷算首套;三是降息,虽然并非直接针对地产。客观评价,当前政策已直追08 年。

有助开发商财务费用降低和购房者月供减少,但实际效果仍需观察。对地产行业来说,理论上来说可以产生两个直接影响,即开发商财务费用降低和购房者月供减少,从而刺激楼市的需求和去化。事实上,一线城市房价目前已有见底回升趋势,统计局最新数据亦显示全国楼市触底迹象,楼市全面回落的风险已大为缓解。往前看,楼市继续回暖应是大概率事件,但考虑到当前的宏观环境和金融条件,预计一线以下的城市表现将继续分化,类似09 年、12 年全国普涨的态势将很难。但从实际角度,考虑到开发贷和按揭贷的需求是刚性的而利率是弹性的,因此,银行未来是否会上浮开发贷利率或按揭贷折扣(如上浮到基准),仍需观察。

非常有助于点燃市场投资情绪。当然,对于资金密集而负债率又高的地产股来说,我们认为降息仍非常有助于点燃市场投资情绪。一是估值,以万科为例,14 年PE 不到6 倍,15 年不到5 倍,仍然处于历史底部;二是业绩,考虑到14 年基数不高,15 年同比较高增长的概率很大;三是龙头地产股8 月之后开始滞涨,近期蓝筹股修复行情亦未有参与和表现。

风险提示:系统性风险;流动性风险。