房地产:需求释放与供给不足在正向加强

三月份成交量前抑后扬。

我们跟踪的20 个城市3 月成交量环比增长中值为84%,同比中值为-13%。

房地产市场在3 月呈现两段式行情,上半月成交量平淡,市场对整个三月的预期值也是比较低的,但从下半月特别是最近的一周开始,成交量开始急剧放大,出乎市场预料。

价升量增的分析:下半月起需求释放遭遇短期供给不足。

价格为什么会继续上涨?主要原因在于短期需求释放及供应相对不足。

12 月起未出现压倒性的调控政策,房价继续上涨、地价居高不下刺激了观望的刚性需求集中入市,而开发商也尽量抬高价格。虽然出现了价格普涨的局面,但很多城市的价格上涨还算温和。

量增则是由于随着旺季到来,开发商逐渐加大了推盘数量来吸纳释放的需求,开盘前的充分蓄客,也使得一批房源推出往往一售而空,导致城市单日成交量大增。

3 月城市数据表现出刚性需求集中释放的特征,或也可以理解为一种恐慌性购房。另外,从区域调研的情况看,有些二三线城市有投资资金介入的迹象。

对4 月成交量和价格的预判。

由于3 月上半月的成交量较低,而且4 月又进入传统旺季,推盘量会有一定增加,因此4 月的成交量超过3 月是大概率事件。我们跟踪的有库存数据的重点城市的库存量在3 月继续下降,而我们预计4 月难有较大量的新增供应,因此,4 月房价继续上涨的动力仍然较强劲。

4-5 月的政策可能集中在土地、信贷方面。

我们认为抑制房价过快上涨、保障民生的政策还没有出完,后面的政策可能主要集中在土地等行政调控、信贷等方面。4-5 月是一个重要的时期,关注以下几个方面:(1)政府对最近加速的房价上涨的反应速度和态度;(2)4 月上中旬各地制定完成国土部规定的供地计划;(3)4-5月估计会在土地等方面有些新的政策推出,如招拍挂制度的改革、保障房比例的具体规定,但力度可能不会过度严厉,毕竟政府在本轮调控中需要顾虑的因素较多。(4)住宅销售量和价格是否继续持续增长,也需要在4 月检验;但是如果4-5 月房价继续大幅上涨,不排除5-6 月间政府出台比较强硬的抑制政策。

投资建议。

对行业趋势,我们认为还是需要等政策基本出完后再来判断。在目前阶段,仍以反弹来看待,存在结构性的投资机会。

短期内,那些相对低估值、业绩高确定性的股票将继续上涨。推荐的股票除了我们在3 月11 日的报告中推荐的金地、鲁商置业、福星股份外,短期我们还看好华业地产、嘉凯城、冠城大通、大连友谊、信达地产、中天城投。