保利地产:拿地速度继续快于销售速度

投资要点:

销售环比小幅增长。2013年9月公司实现销售面积85.57万平方米,同比增加8.94%,环比增加10.08%;销售金额96.15亿元,同比增加23.92%,环比增加13.09%。9月份公司销售保持稳定。公司四季度推货量较多,10月份推货量约130亿,目前认购情况变化不大,但签约率受个人按揭贷款收紧影响可能会略有下降,预计公司10月份销售额或能超过100亿。

销售均价保持平稳。2013年9月份公司销售均价为11236元/平方米,环比上升2.07%,同比上升13.75%。2013年1-9月,公司销售均价11260元/平方米,同比下降0.37%,公司项目售价总体保持平稳。

继续快速扩张。9月份公司新增8个项目,分别位于上海、广州、珠海、沈阳、重庆、南昌,新增项目用地面积96.04万平方米,规划建筑面积215.33万平方米,目前权益建筑面积215.33万平方米,部分项目在公司引入合作方后,公司权益面积还会下降,8个项目土地总价78.96亿元,楼面地价3667元/平方米。2013年1-9月公司新增项目43个,规划建筑面积1501.4万平方米,为公司1-9月销售面积的1.9倍,公司土地储备继续呈较快增长势头。1-9月公司新增项目平均楼面地价2987元/平方米,较2012年的3386元/平方米,下降11.78%。公司目前土地储备约5300万平方米,能够满足公司未来3-5年开发需求。另外,公司9月份新增项目中有两个商业地产项目,占比约15.74%。

盈利预测和投资评级:预计公司2013-2015年每股收益分别为1.50元、1.86元、2.41元。按10月9日公司收盘价10.21元,公司2013-2015年PE分别为7x、5x、4x,估值低于行业较低水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为14.88元/股,按10月9日收盘价,折让31.4%。考虑到公司的行业地位和2013年业绩的锁定性,以及目前较低的估值水平,另外公司开发项目中普通商品房住房占90%以上,受政策调控影响较小,维持公司“买入”评级。