万科A简要分析:2011年业绩强劲;净资产回报率进一步改善

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万科公布2011年全年业绩,公司净利润同比增长32%至人民币96.24亿元(合每股盈利0.88元),与我们/万得市场全年预测基本一致。毛利率(剔除土地增值税拨备)和净利润率分别为36%和14%,较2011年上半年低6个/1个百分点,较我们的全年预测高1个/1.4个百分点。公司财务状况依然保持稳健,2011年底净负债权益比为23.8%,而截至2011年上半年为21%。我们认为这得益于2011年合同销售强于预期以及土地收购速度控制得当(2011年土地收购金额占公司合同销售额的41%,而2009-2010年平均占比为65%)。虽然万科的盈利结算相对合同销售而言较为滞后,但依然实现了18.2%的净资产回报率,比去年高1.7个百分点。

分析要点:

(1) 截至2012年2月底的未结算合同销售收入为人民币1,400 亿元,令其2012/2013年的预期收入锁定比率达到100%/41%;(2) 2011年下半年结算均价为人民币12,074元/平方米,而2011年全年和2012年前两个月的合同销售均价分别为11,303 元/平方米和9,979元/平方米,表明未来几个季度公司利润率可能下滑;(3) 2012年现有土地储备中将新开工1,328万平方米,较去年低8%,但计划2012年完工890万平方米,较2011年(完工659万平方米)同比上升35%。

潜在影响

我们的盈利预测和目标价格正在重估。维持对万科A股/B股的买入评级。