130个城市土地市场:一二线结构性回暖,地价持平微涨

土地市场整体成交情况:11月土地供应减少,成交同环比小幅下降,土地出让金环比亦有所下降;溢价率下行、流拍率回升说明地市并未明显转暖。推地量较少背景下,1-11月土地市场整体成交和出让金差于去年同期水平,但降幅逐渐收窄,政府财政压力仍较大。分城市结构来看,11月地市供需一二线城市明显好于三四线城市,土地市场呈现结构性差异。虽然一二线城市在楼市回暖驱动下近期地市有回暖迹象,但1-11月土地市场累计情况来看,二线城市表现好于三四线城市好于一线城市。

分用途情况来看,11月各类用途用地成交环比下降,商业用地上月基数较低降幅相对较小,住宅用地降幅小于工业用地。1-11月累计来看,商业用地情况好于工业用地好于住宅用地。自调控以来商业用地相对火爆的情况逐步回归理性,随今年以来住宅成交市场日益回暖,我们认为住宅用地市场也将逐步好转。

住宅用地成交情况:一二线城市结构性回暖。受上月基数较高影响,11月住宅用地供需双降,土地出让金近7个月来首次环比下降。平均楼面地价环比升11%,主要系成交结构差异导致。从样本地块的情况来看,一线实际地价相对稳定,二线实际地价多呈持平或微弱上涨态势,城区地价上涨相对明显。

1-10月住宅用地累计销供比:19个城市中,13个城市大于1,供给相对紧张,房价仍有上涨压力。

商业用地成交情况:相对平稳,回归正常。11月商业用地供需环比微降,土地出让金环比微涨。商业用地成交均价上涨主要是成交结构差异导致,总体来看一线城市实际地价上涨趋势不太明显,二线城市地价呈持平上涨态势。

年底一般为推地高峰,预计12月供给相对充足。需求方面,虽然行业资金状况较年初略显好转,但对于绝大部分公司来说用于土地拓展的资金仍然有限,因而行业整体的土地需求提升幅度有限,预计地价也将相对平稳。长期来看,若《中华人民共和国土地管理法修正案(草案)》对大幅提高农民集体所有土地征收补偿数额通过,未来地价下行的可能性微乎其微,或将强化房价上涨预期。

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期。