1-6月房地产运行数据点评:6月全国房地产成交量较乐观

6 月单月住宅成交量同比-5.9%

1-6 月全国商品房销售面积3.94 亿平米,商品住宅销售面积3.55 亿平米,同比增长15.4%、12.7%,同比幅度在收窄。

6 月单月商品房和商品住宅销售面积同比为-3.2%、-5.9%,在全国范围,并未见到成交量剧烈下滑,就绝对值而言,6 月的成交量超过09 年月均成交量,显示刚性需求特别是二-四线城市的刚性需求颇为强劲,符合我们在中期策略报告中对刚性需求的判断。

6 月商品房单月新开工面积环比21%,同比55%

1-6 月商品房新开工面积同比增加68%,比1-5 月累计同比略有回落。6月单月的商品房新开工面积创年内新高,即使考虑了季度末因素,仍然显示房地产企业有较强的补库存意愿,加上政府督促开工,新开工面积保持了较大幅度的增长,与我们微观调研的情况基本符合,房企并未明显下调年初以来的新开工计划。

房地产开发投资继续在高位

1-6 月房地产和住宅开发投资额同比38%、34%,继续保持在高位。房地产开发投资累计同比基本与1-5 月持平,由于去年同期基数的不断上升,住宅开发投资累计同比已开始调头,比1-5 月的累计同比下降了1.35 个百分点,预计房地产开发投资累计同比也将出现调头。

6 月单月土地购置面积创07 年以来新高

当月全国土地购置面积同比47.5%,且绝对值创07 年以来新高,显示房地产企业在企业内部充裕资金的支持下,仍保持了较大的对外投资步伐。

我们计算得到10 年1-6 月土地单位购置成本2282 元/平米,1-5 月为2265元/平米,土地价格在6 月继续小幅上升,与09 年同期相比,土地单价上升了36%。

房地产企业资金面在进一步收紧,行业杠杆率下降

6 月单月开发资金环比上升13%,其中,开发贷款基本与上月持平,自筹资金环比上升38%,订金及预付款环比下降6%,而当月按揭款基本月5月持平,也就是说,开发企业在6 月新增开工面积、新增土地购置的资金来源基本来自于自筹资金。从资金来源结构分析,无论从开发商还是购房者角度,整个房地产行业的杠杆率在明显下降。

房价拐点已现

6 月份,新建住宅销售价格同比上涨14.1%,涨幅比5 月份缩小1.0 个百分点;环比价格与上月持平,而5 月份为上涨0.4%,显示在调控政策作用下,价格拐点已现,上涨已得到有效遏制。

近期行业观点

我们在昨天的周报中提到,市场对政策放松预期提高,但我们认为即使政策真的出现微调,调整幅度也非常有限。今天,中国住建部、银监会、国资委分别做出回应,否认调控政策放松。现在判断,预计在一个季度内,都很难看到政策放松。我们继续维持对行业的观点,短期内政策不会更进一步严厉但也不会放松,目前板块在筑底阶段,部分业绩锁定高、估值相对低或有较好成长性的公司将有小幅反弹机会。板块趋势性机会需要等到价格出现全面下调、成交量稳步释放。