房地产行业周报:黄金周成交低迷,把握价值关系重构

市场动态:

新房成交:黄金周重点覆盖的68个大中城市新建商品房合计成交192.41万平米,同比减少75.52%,环比减少72.59%。二手房成交:重点覆盖的21个大中城市二手商品房合计成交0.7万平米,同比减少99.35%,环比减少99.6%。库存去化:重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为14330.28万平米,同比减少12.2%,环比减少1.01%,去化周期较上上周减少0.69周至77.3。土地市场:全国百大城市年初至今土地成交总价585.7亿元,较去年全年平均增加28.17%。

板块表现:

上周中信地产板块全周下跌3.85%,相对沪深300超额收益-3.81pct。涨跌幅在29个中信一级行业中排名第29。住宅、商业、园区和服务商分别下跌4.01%、1.29%、4.34%、1.18%。

投资建议:

短期基本面风险仍在,调控预期下成交量价水平或延续调整。中期层面财政杠杆下降可能会影响三四线的真实需求、龙头房企业绩兑现层面在较高的联合拿地比例下面临少数股东权益的稀释、上游施工和土地成本的上涨在严格的价格管控下对行业利润空间形成挤压。

我们认为传统投资逻辑下四季度投资主线将回归区域价值,把握资产升值新路径,体现为:(1)区域价值的重构:存量产业的转移和均衡产生新的社会分工和产业链地位,推动城市格局由单中心向多中心进阶,最终形成新的人口和资源流动机制。(2)区域价值的提升:源于经济增长动力的强化和升级,赋予资产新的价值来源,体现在区域性重大工程项目的投资。(3)产权制度的变革所带来的价值分配体系的改变。源于政策和制度改革下,不动产价值由所有权向使用权的让渡和尝试,推动房地产在使用权层面的收益扩大。建议关注区域价值潜力较大的京津冀、珠三角、中原城市群和关中城市群对应的业务机会和区域公司。建议关注中天金融、迪马股份、天地源、荣盛发展、北京城建等等。