房地产行业周报:销售持续向好,已引发政策面焦虑

房地产市场总体销售情况

第31周(12/7/23-7/29),沪穗深等18重点城市新建商品房销量上周环比呈现较大幅度的上涨,整体上涨幅度达到12.6%。7月为楼市成交淡季但今年销售依然火爆究其原因一方面是刚性需求的持续释放以及改善性需求的逐步入市,另一方面是两次降息利好促使购房者加快了购房入市的进度。从整体上看,自去年3月楼市销量断崖下跌之后,销量在底部形成震荡箱体,而今年一季度小阳春回暖之后,成交沿着前期箱体上缘震荡,形成的新箱体中枢比原先箱体中枢同比增长约15%,若此趋势持续,预计三季度楼市销售实现同比增长将是大概率事件;可售量延续了去库存化的趋势,上周可售量环比小幅下降0.5%,其中北京的延续了上期较快的去化速度,已经接近年内低点;上周成交价环比下跌2.4%。

行业一周要闻

①财政部:严格实施差别化住房税收政策;②银监会:下半年需对房地产贷款保持警惕;③国务院派出督查小组到16省市查各地房贷;④南京出台楼市新政,极少数购房者可返个税补贴;⑤中山公积金新政收紧。

土地市场一周动态

①国土资源部:全国补充耕地面积大于建设占用量;②国土部拟将城建开发纳入可征地范围;③常州节约集约用地意见将施行、闲臵土地两年后收回;④土地出让金下降27%、广东表态严格调控;⑤荣盛发展3.07亿购得呼和浩特两宗地。

上市公司一周动态

①万科16.2亿元拿得重庆沙坪坝区一宗块;②龙湖地产16.5亿竞得大连一宅地;③7月央企加速回归土地市场、信达地产8.9亿上海拿地;④万达1600万竞得石家庄商住地、仅2.84亩;⑤绿城融创合作后首次拿地、溢价37%夺得浦东宅地;⑥11.8亿入主丰科建、华夏幸福试水北京商业。

行业投资策略

1、我们从5月初以来即提示“基本面越好、地产板块超额收益越窄”,5月以来板块的表现印证了我们上述判断的正确;

2、6、7月份的深幅调整超出了我们的预期,反思主因有两点:①我们对“中央政府对经济下滑容忍度”预计不足、对“中央对房价上涨容忍度”预期过高;②对机构资金持股集中度预计不足;

3、投资、新开工、土地购臵款数据均处在下降通道,预计投资新开工增速9月见底,且需待11月才能获确认,在宏观经济继续下行,楼市基本面改善红利未能传导至产业链及地方财政前,从配臵选择上看,地产板块仍具比较优势;

4、两部委刚举起的“靴子”仍未完全落地,加仓可选择在部委以及热点城市相继表决心的后期,目前仍需稍事等待,此外,7月底、8月初公布经济数据,若恶化程度超预期,亦可果断加仓;

5、后市不必太悲观,维持中期策略《“水”涨船高》及7月策略《配臵选择下,仍具比较优势》观点,推荐组合华侨城、华夏幸福、金地、万科等。