房地产行业:地市降温,成交幅扩大部分城价下跌

投资要点:

3月地市成交环比继续下滑,且同比降幅扩大,进一步印证了我们对“2014年地市成交增速将放缓”的判断。3月全国302个城市推出建面1.5亿平(环比-21%/同比+5%),成交0.94亿平(环比-19%/同比-46%),出让金1212亿元(环比-30%/同比-33%)。1-3月累计成交显著下滑,累计推出建面6.3亿平,同比持平,成交4.2亿平,同比下滑27%,出让金6422亿元,同比仅略增4%。

1、分用途看,住宅用地仍好于商业,3月住宅、商业用地成交同比降幅均扩大,住宅降幅较小;住宅溢价率高于商业,流标率低于商业。2、分城市类型看,3月一线成交同比仍大幅增长,二线、三四线大幅下滑,差异显著。3、分区域看,环渤海、珠三角较好,中西部、东北较差,长三角3月表现转差。

住宅用地:3月一线成交同比仍大幅增长,二线、三四线成交同比明显下滑。从代表城市地块成交价格看,一线城市上海及二线城市杭州、武汉、西安部分地块价格下跌,溢价率收窄,我们认为与近期楼市销售持续低迷,及此前地价上涨过多有关,而且上述城市库存压力相对较高;三四线城市惠州、扬州价格较平稳,可能与之前楼市、地市已经历较充分调整有关。

我们分析了有数据的36个城市今年1-3月相对去年同期住宅用地销供比的变化,多数城市今年以来住宅用地供应更充裕,与地市调整滞后楼市及政府加大供地有关。结合过去3年的销供比来看,市场自发调节力量及政府主动调控使多数城市住宅用地供应趋于均衡,过去3年供应不足的北、上、广、厦门、青岛、南京等城市今年以来供应更充裕,供应过多的长春、武汉、成都、南通等今年以来供应较少;但部分城市供求失衡仍在进一步加剧,过去3年供应不足的深圳、苏州、合肥今年以来供应进一步减少,供应过多的贵阳、哈尔滨、惠州等今年以来供应进一步增多。

资金环境紧张、楼市销售持续低迷的影响已传导至土地市场,开发商拿地意愿下降,土地市场降温,成交下滑,部分城市地价下跌。我们认为今年是风险控制年,货币政策将维持整体偏紧,对房地产的政策松绑也难有实质动作,加上外部美联储退出QE的影响,楼市、地市将继续承压。我们依然维持去年底的判断--“2014年地市成交增速将放缓,预计成交建面增长5%,土地出让金可能仅小幅增长”。

风险提示:美联储退出QE致全球流动性收紧,经济、政策及行业持续恶化的风险。