房地产行业25个城市周交易报:“金九”不金,政经环境压制估值

投资要点:

“金九”过半,“成色”不足。本周25个城市一手房成交面积较上周继续下降2%,同比增58%,较7月4周的平均水平降7%,较11年均值高41%。一线城市表现相对平稳,二线城市中大连、长沙、南昌降幅超三成。但北京、杭州、南京、温州、厦门、苏州等城市成交量已超过11年平均水平2倍。

重点城市二手房成交呈高位震荡态势。5个重点城市二手房成交面积环比涨12%,同比升120%,较11年平均水平高36%。

房价呈小幅回升趋势。11个城市一手房均价环比7个上涨1个持平,同比7个上涨。一线城市北、上等城市房价小幅上涨,城区表现更为明显;二线城市房价呈现震荡回升趋势,各分区涨跌各半。我们跟踪的一、二线城市典型楼盘,一线城市中上海新推楼盘价格较前期基本持平;杭州新推热点楼盘价格较前期上涨5%以上,多数楼盘去化在6成以上;二线城市部分楼盘价格上涨,其中南京改善型楼盘也日趋活跃。

库存维持高位,受成交回落影响去化时间加长。9个城市可售面积环比涨1%;去化时间10.2个月,环比增5%,低于去年同期水平26%。

受国际形势、经济可能持续下滑、地方政府在预售环节控制房价供应减少、商行贷款额度下降、利率优惠幅度缩小以及部分购房者观望情绪影响,预计10月获准预售量增加,但因国际局势不稳购房动力减弱及收入下降预期提升,“银十”可能悲喜参半。一二线城市可售量仍处今年来较低水平,物价反弹、美国QE3的冲击,房价上涨压力仍大,越往后政策调控压力越大。维持此前判断,板块难有出色表现,寻找机会继续减持。中长期,我们依然看好拥有独特盈利模式、主要开发普通性住房、周转快、业绩锁定性好的保利、招地、万科、中南、环球、首开、城建等公司。

风险提示:调控超预期,企业销售远低预期。