房地产行业10月月报:政策调控延续,四季度销售增幅预计持续回落

基数上升导致9月单月销售同比下滑。17年前三季全国商品房销售11.6亿平米,其中住宅销售10.01亿平米,同比分别升10.3%和7.6%。17年以来楼市进入新一轮调控周期,并且在调控政策持续出台,银行按揭贷款收缩、利率上升情况下,商品房销售增幅呈现持续回落态势,调控成效显现。而前三季度全国商品房整体销售额增幅仍维持在双位数水平,情况良好,四季度在开发商积极推盘带动下,全年销售保持平稳增长预期仍较强,楼市整体风险可控。

房价涨幅持续收窄调控成效显现。9月份70大中城市新建住宅价格指数同比上升6.4%;其中新建商品住宅价格指数同比上升6.5%;涨幅均较前几个月进一步回落,趋势延续。当前一二线城市陆续加码出台调控政策,房价涨幅有所回落,房价持续上涨势头明显抑制。

开发投资增速小幅回升超出预期。截止9月末,全国房地产开发投资完成额累计8.06万亿,累计同比增8.1%,开发投资增速较6、7月末小幅上升0.2个百分点,止跌回升。当前投资增速仍维持在近两年的较高水平。

行业研判与投资建议。17年楼市调控进一步加码,前三季度楼市销售量价均出现持续涨幅回落现象,调控成效显现。全年来看,当前累计成交额涨幅仍维持双位数,全年销售保持平稳预期仍然较高,成交量价大幅下滑,出现系统性风险可能性低。政策方面,十九大领导人再次强调“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”因此未来一段时间出台更多的租售并举政策及长效机制可能性加大,但超预期的严厉调控可能性仍不高。当前龙头房企整体可结算资源相对充裕,可以对冲部分可能的销售增幅下降带来的业绩波动。同时预计其竞争优势突出,整体销售额也将有所维持,年内结算业绩实现平稳增长确定性仍较高,将有力支撑估值水平。今年以来地产板块整体走势落后,当前整体估值水平仍偏低。维持行业“推荐”投资评级。建议投资者配置在行业集中度提升过程中优势凸显的全国性龙头及区域龙头地产股、租赁概念个股。包括招商蛇口、保利地产、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、世联行等。

风险提示。政策及资金转向收紧;楼市出现超预期调整。