23个城市周交易报:价跌量滞,政策或结构性微调

观点综述:地产政策短期内不会明显放松,或对首次置业需求结构性微调。发改委表态将继续完善房地产价格监管办法,研究商品住宅领域反暴利规定。这符合我们此前提出的调控手段从行政化向市场化过渡的判断,而不是调控加码的信号,价格监管和反暴利可能成为限购的承继性政策之一。存准率下调后,多地银行首套房贷利率出现松动,我们认为地产政策或将对首次置业需求结构性微调,可能恢复首套房贷利率优惠政策。行业基本面继续向下,库存继续高企,资金压力下房价继续下行,但市场观望情绪浓厚,预期继续调整,期待房价进一步下行,因此成交量短期难以明显回升。我们认为较好的投资机会可能会在明年2 季度出现,届时房地产投资大幅下滑影响到经济运行时,政策面才有望实质性好转;行业基本面好转则需等待明年下半年行业供应减缓、被压抑需求释放。近期建议适当关注周转快、业绩锁定性强、财务上佳的招地、保利、万科等公司投资机会。

一手房成交量低位震荡,本周略有回升,二手房差于一手房。23 城市一手房成交面积环比微升4%,同比下降约四成,低于10 年平均水平两成。一线城市上周环比降幅较大,本周回升14%,二线城市环比回升2%。5 城市二手房成交面积环比大幅下降八成,主要原因是北京存量房交易税新规12 月10 号执行后成交量急剧萎缩,环比降幅达94%。扣除北京外4 城市二手房成交面积环比微降2%,同比降幅近七成。

成交价格维持震荡下探态势。11 个城市环比5 个下跌,同比8 个下跌或持平,较10 年底6 个下降且跌幅多近两成。

库存继续高企,去化略微改善但仍很差。10 城市可售面积环比均略涨1%,同比增加近六成;整体去化时间达18.2 个月,是去年同期的两倍以上,环比略降1%。

典型楼盘跟踪:沪、杭、深、广、宁、苏等一二线城市新盘降价促销力度继续加大, 部分低开楼盘逆市劲销。广州淘金家园开盘折扣约三到五折,当日售罄;悦公馆低于前开盘价超两成开盘,去化仅四成;苏州花境二期开盘价低于周边项目一成以上, 热销百套;永乐〃太湖郡开盘折扣累计近两成,半天去化过半。