房地产行业:投资增速趋缓,下半年销售资金压力或较大

统计局公布2013年1-6月全国房地产开发和销售情况。

投资要点:

投资增速缓慢回落,1-6月小幅回落至20.3%,为住宅投资增速回落所致。1-6房地产开发投资3.68万亿元,同比增20.3%,增速较1-5月回落0.3个百分点;分物业类型来看,住宅、其他增速小幅回落,办公楼、商业营业用房增速小幅回升;分区域来看,东部、中部增速回落,西部上升,东部占比约6成、中西部占比各2成。

1-6月新开工增速小幅回升至3.8%,竣工面积增速回升至6.3%,施工面积增速收窄至15.5%,致投资增速趋缓。1-6月房屋新开工面积增速小幅回升2.8个百分点,各物业类型投资增速均回升,办公楼、商业营房回升幅度大于住宅;竣工面积小幅回升,办公楼竣工面积增速最高;施工面积增速持续收窄,其中住宅施工面积增速收窄0.6个百分点,导致投资增速趋缓。

土地购置降幅收窄,三四线地市仍不容乐观。1-6月土地购置面积同比降10.4%,降幅较1-5月缩小2.7个百分点;我们跟踪的130个城市1-6月土地出让建面同比增14%,其中6月增6%,好于全国整体水平,因而其余城市地市不容乐观。

1-6月商品房销售增速继续回落,为去年同期基数持续抬高所致;6月全国住宅销售同环比增长约2成,三四线城市好于一二线。1-6月商品房销售面积同比增28.7%,较1-5月回落6.9个百分点;分物业类型来看,办公楼增速最高,住宅增速次之;分区域来看,东部增速高于中部高于西部。单月来看,6月商品住宅销售面积同比增18%,环比增24%,我们跟踪的34个主要城市6月商品住宅销售面积同比降9%,环比降3%,这表明一二线成交差于全国水平。6月住宅销售均价5715元/平,同比上升5.3%,环比下降5.2%,房价上涨压力减小。

资金来源增速小幅回升,行业资金状况仍较宽裕。1-6月房地产开发资金来源增速32.1%,较1-5月回升0.04个百分点;分细项来看,除国内贷款、自筹资金增速小幅回升以外,其余各项增速均回落。

7、8月传统淡季预计成交相对平淡,领先指标销售增速持续回落是大概率事件;QE预计退出、金融去杠杆,资金趋紧、成本上升,预计下半年资金来源增速或将回落;此背景下,行业投资增速前高后低,维持全年14%-16%的判断。受房企资本市场融资开闸预期升温、主流房企中报业绩靓丽、流动性边际改善、李克强“下线论”使“稳增长”预期加强及伯南克演讲释放鸽派信号缓解市场对QE退出的担忧等因素影响,短期板块反弹有望持续。

风险提示:美联储退出QE超预期,全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。