地产行业:销售降幅略有缓解,投资增速或将延续调整

事项:21 日,统计局公布1-9 月房地产开发和销售数据,其中房地产开发投资额68751亿元,同比增长12.5%。新开工面积13.1 亿平米,同比下降9.3%。商品房销售面积7.7 亿平米,同比下降8.6%。土地成交价款6781 亿元,同比增长11.5%。

平安观点:

投资面——地价仍处高位,投资增速年内或延续调整:1-9 月全国房地产开发投资额68751 亿元,同比增长12.5%,增速较前8 个月回落0.7 个百分点。其中9 月单月投资额同比增长8.6%,为2009 年11 月以来单月增速新低。尽管930 新政出台后,市场成交有所恢复,但考虑新开工通常滞后销量半年,年内难以明显改善。加上土地市场尽管量缩但价依然高位,开发商拿地热情依旧不高,因此新开工和拿地均不支持投资年内企稳。同时我们注意到过去三年四季度各月投资额均低于9 月,平均较9 月下降6%-10%。在8%降幅假设下,测算全年房地产投资增速为11.3%。单月新开工在连续2个月同比增长后,9 月新开工同比下降0.2%。1-9 月新开工累计下降9.3%,降幅较前8 月收窄1.2 个百分点。9 月单位土地购置面积和成交价款同比分别下降12.4%和上涨5.3%,迥异表现反映出地价仍处于高位。

销售面——销量同比降幅扩大趋势略有缓解:1-9 月全国商品房销售面积7.7 亿平米,同比下降8.6%,降幅扩大0.3 个百分点。销售额4.9 万亿,同比下降8.9%,与前8 月持平。其中9 月单月销售面积环比回升43%,同比下降10.3%,走势远优于30 个大中城市环比增长5%的表现。我们认为季末统计因素扰动是导致数据差异主因,近两年全国统计数据季末月份表现均远高于重点城市。9 月单月销售均价6229 元/平米,环同比分别下降0.8%和上涨1.6%。930 新政出台后,重点城市成交有较明显恢复,市场信心的恢复,叠加推盘快速跑量去化的战略,销量同比降幅持续扩大的局面或将延续缓解。

资金面——资金环境整体偏紧,按揭环境有望改善:1-9 月房企到位资金9.0 万亿,同比增长2.3%,增速比前8 月回落0.4 个百分点,开发商融资环境依旧偏紧。定金及预收款同比下降11.5%,降幅扩大0.8 个百分点。个人按揭款贷款同比下降4.9%,降幅扩大0.4 个百分点。930 政策出台后,各大银行均有适度调整个贷政策,部分城市按揭利率由此前的基准下调至9.5-9.7 折,预计后续按揭贷款额度及利率均有望进一步改观。

投资建议:继限购调整、限贷松动后,近期公积金政策亦有所调整,包括异地缴存可合并计算、适当提高公积金贷款额度等措施,随着房地产投资下行对经济拖累逐步加剧,我们认为未来政策春风仍将绵延不断。同时近期基本面在政策利好推动下延续回升,上周重点城市成交创年内新高。尽管需求仍处观望情绪,判断基本面回暖仍为时过早,但政策支持叠加开发商积极跑量,四季度销量回升为大概率事件。基本面回暖将为板块向上提供进一步的动力。个股投资上,建议关注受益板块回暖的行业龙头万科、保利、改善型占比较高且内部完成销售目标意愿强烈的招商、有望受益REITs 试点的金融街。主题性机会仍建议关注国企改革(天健、华侨城、振业、中洲)、拥抱互联网(世联、电子城)、再融资(国兴)、京津冀一体化(华夏幸福)。

风险提示: 若流动性收紧可能会造成成交量下滑超出预期。