房地产行业:“救市”政策初见成效,开发商谨慎投资预期未改

事项:13日,统计局公布1-10月房地产开发和销售数据,其中房地产开发投资额77220亿元,同比增长12.4%。新开工面积14.8亿平米,同比下降5.5%。商品房销售面积8.9亿平米,同比下降7.8%。土地成交价款7747亿元,同比增长20.4%。

平安观点:

销售面——“救市”政策初见成效,10月销售同比回升:由于930新政对首套房的认定进行松绑并将贷款利率调至最低7折,对改善型需求实质利好,并提振了购房者信心。可以观察到,10月单月商品房销售面积小幅回暖,同比下降1.6%,较9月份提高8.7个百分点,单月商品房销售金额同比下降0.7%,较9月份提高8.2个百分点。全国商品房销售面积的累计增速也由9月末的-8.6%略上升至-7.8%。我们认为,受信贷政策利好及购房者预期改善刺激,后续市场成交仍将延续回暖趋势,但由于目前信贷的支持力度仍显不足,首套房贷款利率普遍为基准至95折,制约当前首次置业需求的回暖。因此未来成交将呈现缓慢回升的趋势,若有新的信贷政策出台,如市场一直预期的降息或降准,才会对需求有更大幅度的提振效果。目前至年底,我们预计房价将呈现分化趋势,符合市场需求的首置首改产品,价格将逐步企稳,部分产品由于年底开发商冲销量及回笼现金诉求,将进行适当降价促销,而另一小部分不符合主流需求的库存产品,价格面临调整压力。

投资面——预期不明地价高企,开发商投资依然谨慎。1-10月全国房地产开发投资额77220亿元,同比增长12.4%,增速较前9个月回落0.1个百分点。其中10月单月投资额同比增长11.8%,增速较9月上升3.2个百分点。单月新开工同比大涨42.9%,1-10月新开工累计下降5.5%,降幅较前9月收窄3.8个百分点,土地投资也由于一二线进入推地高峰,数据均有所上升。尽管930新政出台后,10月市场成交有所恢复,市场情绪有所好转,但开发商对中长期市场走向还是持谨慎态度,且新开工通常滞后销量半年左右时间,我们预计投资增速年内难以明显改善。

开发商资金环境未有明显改善,融资成本存在下行空间。1-10月房企到位资金10万亿,同比增长3.1%,增速比前9月提高0.8个百分点,开发商融资环境依旧偏紧,尽管930政策致力于降低长期融资成本拓宽融资渠道,但目前尚未出现实质变化。定金及预收款同比下降11.2%,降幅扩大0.1个百分点。个人按揭款贷款同比下降4.3%,降幅减小0.6个百分点。未来随着大型开发商中票等融资工具的使用,房企融资成本存在下行空间。

投资建议:近期销量在政策利好下逐步企稳,11、12月政策支持叠加开发商年底冲量,我们判断成交延续逐步回暖趋势,但目前信贷偏紧仍制约需求回升的幅度,因此短期以价换量仍是主流。地方政策仍将有微调的动力,如北京、上海相继上调普通商品住房标准,天津降低契税征收比例,政策向好和基本面回暖将为板块向上提供进一步的动力。个股投资上,建议关注受益板块回暖的行业龙头万科、保利、改善型占比较高且内部完成销售目标意愿强烈的招商、建议关注国企改革(天健、华侨城、振业、中洲)、拥抱互联网(世联行)。

风险提示: 若流动性收紧可能会造成成交量下滑超出预期。