亿城股份:销售有爆发性,新一轮扩张将演绎

上半年主要的楼盘是北京西山公馆。西山公馆距离同是亿城开发的西山华府非常之近,同属于中关村板块。西山公馆计划三月份开盘,总建筑面积10万平方米,预计售价35000元/平方米(精装修小户型)。我们预计绝大部分单元均能够在2011年内推出,根据定价情况西山公馆销售会远远优于北京市场平均状况,我们预测回收现金在25亿以上。

在2011年度中期,亿城在北京非常重要的楼盘青龙湖也将推出。青龙湖属于丰台区低密度楼盘,主要以联排别墅为主,多层和高层为辅。年内可能推出的大约14万平方米的一期,销售单价也将在30000元/平方米,北京近郊别墅资源也越发稀缺,我们预计销售回款也将在21亿以上。

在2011年最后一个季度,公司可能推出的楼盘是天津红桥一期,总建筑面积13.5万平方米,均价18000元/平方米左右,视推案情况也将带来5-10亿元的销售回款。

从2010年三季报财务数据看,短期借款以及一年内到期非流动负债合计为8000万元,长期借款96100万元,应付债券77625万元(2014年到期),持有现金203663万元,处于净现金状态。虽然公司2011年二级开发的在建面积较大将达到100万平方米以上,但鉴于2011年销售回款量也较大,公司资金将处于非常充裕的状态。鉴于目前公司的资金状况,公司全年对外扩张的趋势已经初露端倪。

在2010年12月和2011年1月,公司分别公告参与唐山两个环城水系周边一级土地开发项目,合计占地达到50.7万平方米(760亩)。在第二次合作公告时,也明确提出“交易对方承诺一期土地(约200亩)于2011年5月底前达到出让条件。”我们认为,公司后续将积极参与唐山二级土地开发。

根据预测,公司2010年至2012年每股收益分别为0.47元、0.49元和1.18元。以2011年2月25日的收盘价计算,公司2010年至2012年PE分别为9.99、9.76和4.02;PB分别为1.44、1.28和0.99,公司估值水平相当低。同样根据保守测算,公司的每股NAV为10.34元,是2011年2月25日的股价4.74元的两倍还要多。鉴于北京市场存在较大的不确定性,我们首次给予公司增持评级,目标价格6-12个月6.5元。