北京调控细则点评:真空期里的静默,行业路径艰难选择

事件:

北京根据国八条精神公布了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》投资要点:

最受关注的是,在国家限购细则的基础上,北京提升限购的标准。持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。此条款较沪九条更加严格,极大程度上限制了北京外地人口的购房需求。北京房产调控并未出现大幅度超预期的政策,说明目前的调控政策严厉程度已经达到了极致,但落地执行至显效尚需要三个月左右的时间。

细则也提出:总结北京市“限房价、竞地价”的经验,并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。我们认为,此举将在短期内拉低北京市场的土地成交价格水平。但由于从土地至房产进入市场交易具有较长时间的滞后性,我们认为该政策对于当前房价的影响不大,但会在中长期起到稳定房价的作用。如果能够全面在全国实施或房价上涨过高的城市实施“限房价、竞地价”政策,将对中长期房地产市场形成有效的压制作用。但由于各地政府对于土地财政的依赖,该政策全面铺开的可能性微乎其微。

依然强调保障性住房的重要地位,定量化明确住房保障目标。将进一步推动北京市保障性住房的供给水平,有利于民生问题的解决。

北京做具有政治意义的首都在细则的制定上很可能是最严格的城市,具有极大的指标意义,因此在细则方面其他地方政府进一步制定更严格的政策可能性极弱。但我们并不认为此举为利空出尽的标志。在如此压力的调控政策背景下不能妄言房地产市场的底部。成交量的急速下跌已成为一致性预期。我们判断在未来的三个月观察期中市场会出现价格的试探性松动,在价格松动的背景下如果成交量不能恢复,那对开发企业以及市场信心将是非常致命的打击。

虽然我们认为下半年供给量提升将带来成交量的回升,从而激发股价获得趋势性机会,但目前政策效果很难判断,因此我们看淡未来的地产股走势,不建议过多进行地产股的买入操作,依然建议投资者采取“留存底仓、波段操作”。在个股选择上,尽量选择受政策影响小的公司,多业务类的中国宝安和福星股份;偏向于商业地产开发或商办并举的公司世茂股份、金融街、北辰实业等。回避资金链具有较高风险的地产公司。