房地产行业2012年中期策略报告:固定资产投资重启下行业投资机会

住宅销售复苏,去库存持续。随着首套房房贷利率的下降和政府地产调控政策没有进一步加强,一、二线城市商品房销售面积同比回升。除苏州外,各主要城市可售面积去化时间均高于6个月,且新增供应仍将继续增长,市场仍将处于去库存阶段。

企业表现不一,瞄准刚性需求。在弱市中瞄准主流市场、产品结构较为均衡、全国布局的公司表现仍较为稳定,而区域市场布局、产品线较单一的公司则销售波动较大。从各企业的竞争策略看,各企业仍然保持谨慎的态度,坚定不移回笼现金流,谨慎拿地。

行业复苏力度较小。由于流动性尚不能如09年般宽松,利率仍处于高位,居民登记结婚对数和收入增长放缓,政策仍未大幅放松,地产开发企业融资仍较为紧张,短期内新增的流动性、压抑的刚需释放和利率优惠仅仅能够防止行业景气度继续恶化,而尚不能支持行业整体反转。

投资重启带来区域性投资机会。投资重启仍将侧重中西部地区、海西地区,同时,工程机械生产基地和高铁沿线城市受益,高端项目首先受益,因此,区域上看,长沙、厦门、西安及武汉高端项目占比较多的企业将首先受益,四个城市市场近期表现较好,市场整体也较为健康。

投资建议。目前行业PB为2倍,动态PE为15倍,NAV折价平均为20%,基本反映了房价回落、周转率下降的风险,给予行业中性评级。普通产品满足刚性需求为主、全国布局、产品线丰富的公司对冲行业波动的能力较强,业绩较有保障,推荐配置保利地产、万科;投资重启给行业带来区域性的投资机会,我们重点推荐主要项目位于长沙的北辰实业、在武汉、西安布局高端项目的华侨城以及主持漳州开发的招商地产。