房地产行业2010年8月第2周周报:京、沪、深等一线城市成交继续环比上升

区域房地产成交行情概述:

长三角区域:上周南京商品房成交环比上升与宁波商品房成交环比下挫均比较明显,其中南京成交面积为4.77万平方米,环比上升32.39%;宁波成交面积为5.03万平方米,环比下挫41.72%。区域内其他重点跟踪城市中,上海商品房预售面积环比小幅上升6.22%;同期杭州和苏州成交面积环比分别下降11.62%和5.57%。

珠三角区域: 上周深圳一手房成交继续环比上升而东莞商品销售则出现了回调,其中深圳一手房成交面积为4.46万平方米,环比上升13.15%;同期东莞商品房销售面积为5.22万平方米,环比下降了16.39%。

环渤海区域:上周北京期房网上签约面积和天津商品房成交面积走势相反,其中北京期房网上签约面积继续保持上升势头,签约面积为20.47万平方米,环比涨幅为17.15%;同期天津商品房成交则有所回调,成交面积为16.91万平方米,环比降幅为11.21%。

其他区域:从成交面积角度看,上周区域内商品房成交“降多升少”。其中环比上升的城市有福州和厦门,福州住宅销售面积环比大涨93.31%,至2.75万平方米;厦门住宅成交面积为3.07万平方米环比上升了26.88%。同期重庆、成都、武汉和长沙四个中西部二线城市商品房成交均出现了小幅回调,成交面积分别为38.47万平方米、9.16万平方米、14.15万平方米和15.58万平方米,环比降幅分别为3.2%、5.06%、2.26%和5.06%。

我们的观点:

7月31日-8月6日,我们跟踪的15个重点城市的总成交套数和成交面积分别为20044套和194.20万平方米,环比分别下降了5.01%和1.18%,较之前一周成交出现了微幅回调,基本符合震荡上行的态势。我们认为,上周银监会建议暂停京、沪、深、杭四市三套房贷款,将对相关城市商品房成交带来一定的负面影响;同时银监会再次要求商业银行进行房贷压力测试,将在短期内加重商品房市场的“观望”情绪进而让成交量震荡运行态势更加明显,但就此改变成交量筑底回升态势的可能性不大。我们主要基于如下考虑:

(1)经过3个多月的宏观调控(特指“国十条”出台),刚性需求有逐步释放的需求;

(2)随着09年下半年新开工增量形成有效供给,并结合行业资金链有趋紧的态势,开发商亦有择机增加供应的意愿;

(3)京、沪、深、杭等四城市三套房房贷被建议暂停,会诱发其他城市三套房购买的“提速”。