房地产:资金或已放心,业绩尚待关注-关于地产股大涨及热传楼市回暖的思考

报告摘要:

近日地产股板块大涨,我们猜测原因可能来自于几方面:流动性改善大大缓解对开发商资金安全的担忧、估值回升,楼市成交稳定回升缓解极度悲观预期,行业政策方面的种种消息刺激等。

春节以来成交量环比稳定回升,我们认为反映了购房需求的回升。回升的程度好于2011年,差于2010年。春节后新推盘不多,但成交回升较为稳定,显示需求的稳定复苏。

近期购房需求回升的季节性因素强,趋势性因素值得关注。趋势性回升方面,目前总量数据有一些正面的企稳迹象,但还不是很强,也有一些负面的草根数据。成交量去年12月份出现了较明显的环比回升,显示降价促销取得一定效果,这一方面有需求的支撑,一方面有降价的吸引和开发商催单的影响。四季度以来70城市房价指数显示,房价环比下跌的城市其下跌幅度有企稳迹象,而上涨的城市涨幅继续缩小。草根层面负面数据,主要来自于我们选取的样本楼栋上周签约量很低,我们认为样本“品质”较好,样本量虽小但值得关注。

随着流动性改善,对于房地产企业资金安全的担忧应已减弱。地产股近日大涨而且中小公司上涨比龙头公司上涨多,似乎并不适于从两者估值的相对优势、业绩弹性的差异来解释,可能更多是资金担忧大大减轻的结果,使得中小公司、或资金状况最被关注的公司迎来一次普涨。实际上房企调整经营策略相当灵敏。因此一旦流动性拐点确认,对行业其他方面的一些过度担心也会缓解。但业绩增速和估值回升程度决定股价变化。

后续购房需求改善的持续性和程度对于判断房企业绩改善程度重要,尚待关注。地产股过去几年的大小牛市,几乎都对应着商品房成交量增速的上升。房地产上市公司2012年业绩锁定性总体上较低。购房需求的改善能否持续并使得样本城市商品房成交量实现同比正增长,还有较大的不确定性。对相当数量的房地产上市公司2012年的业绩增长前景还不能报太乐观的预期。

维持板块同步大市-A评级。推荐龙头公司。

风险提示:流动性变化程度超预期。