房地产行业10年年报及11一季报简析

点评:房地产行业2010年年报及2011年一季报分析 商品房销售额增速前高后低。2010年全年销售额达5.25万亿,高于2010年年初市场对于政策影响的过于悲观的预期。2011年一季度销售额同比增速为27%,仍好于预期。由于政策效应逐步累计,第二季度销售额增速可能开始下滑。

商业地产销售额增速高于住宅。商业及办公楼由于不受调控影响,增速高于住宅销售额增速。由于此次调控主要针对住宅市场,且商业地产及写字楼等物业形态价格相对合理,商业地产及写字楼物业销售额增速高于住宅。商业地产仍然值得看好。

房价上涨,毛利提升。由于房价大幅上涨,进入结算的项目土地获取较早,成本较低,近3年,房地产开发的毛利、净利润率均维持较高水平。随着房价上涨受到抑制、土地成本上升及建造成本上升,房地产企业盈利水平可能趋平或略有所下降。

存货周转率持续下降,可能趋稳回升。存货周转率下降的一个重要原因是近几年开发企业拿地迅速,存货增加。受政策压制,使得企业不得不收缩拿地行为,同时,如果保障房比例大幅提升,那么,存货增速可能会明显下降,从而存货周转率可能回升。

预售账款大幅增加,资产负债率上升。房地产上市公司资产负债率继续攀升至70.5%的历史高位。资产负债率上升一个原因是预售账款的普遍提升,近2年由于销售十分火爆,大量货币资金以预售账款以负债形式体现在资产负债表中。如万科A预售账款占总负债的52%,保利地产占45%,招商地产占32%。

经营性现金流由正转负。除09年外,近近几年房地产上市公司经营性现金流整体为负。2011年企业开始减少拿地,经营性现金流负值减少。税费增加也是一个重要原因。一季度税费净流出223.8亿,约占净流出的55%。

投资建议:标配,逢低买入。主要逻辑仍为估值修复。由于商品房销量下半年可能缩量,预期将转为悲观,从而制约估值修复的空间与持续性。因此,基于当前估值水平若有15%~20%以上的抬升,建议逢高适度降低配臵。重点推荐公司:中天城投、世茂股份、招商地产、泛海建设、北京城建。