房地产行业:风物长宜放眼量,又一轮调控的可能性

事件:近期,关于房地产再次调控的舆论不绝于耳。主要包括首付比提高、加息、准备金率、又一轮组合调控等等。

1、准备金率及利率并不单对地产,首套房首付比提高至50%可能性不大。存款准备金率及利率更多的是从宏观层面考虑,就整个行业而言,其负面影响对购房者的影响大于对开发商的影响,其原因是,经过近2年的火爆销售,开发商资金状况与08年境况早就今非昔比,有回款压力的企业可能会降价销售,而资金充裕的企业可能会适度收缩开发量。而在房价大幅上涨之后的加息,对购房者无异于雪上加霜。不过首套房做为居民最基本的消费需求,不当受到抑制,提高至50%可能性不大。

2、保障房是面双刃剑。我们在2011年年度报告中指出,要完成如此大体量的保障房建设,需要大量的土地供应。从最近的公开资料中可以看到,北京将超过50%的土地供应用于保障房建设。一旦将50%的土地用于保障房建设,而土地供应总量没有增加时,商品房土地供应将被大量挤占。保障房中大比例的出租物业并不能解决产权问题。产权房的新增需求并未减少而供给被显著减少。大量被抑制的需求终究只是被抑制,终需释放。我们认为,保障房是面双刃剑,用得不好,既会伤人,也会伤己。保障房如果过度推进,以及政策过度抑制开发商的开发热情,可能会进入政策调控的恶性循环之中。

3、又一轮调控的可能性与调控失效的可能性。首先分析其调控目的,其次是调控手段,最后是调控效果。如果以抑制房价过快上涨为调控目的,当前政策效应逐步体现,随着时间推进,效果将逐步呈现,再出更严厉的调控政策的必要性并不大。如果说多次调控的调控目的是房价下跌,那么政府用了这么多的调控手段,依然是失效的。房价持续大幅上涨的根源在于货币与需求。当前的政策落脚点在这两大根源上都有着力,但货币政策的效应较差,因此手段的重担落在了抑制需求上。对合理需求的抑制不是长久之计,而并不能解决改善性需求以及产权问题的保障房又大量挤占商品房供给,使得以房价为调控目的的调控政策陷入无法达到目的的恶性循环之中,即使房价抑制了,调控本身的效用甚至是负面的。

4、投资建议:标配,逢低买入。短期看主要逻辑仍为估值修复;中长期看,合理需求的释放是看好房地产板块的逻辑基石。由于商品房销量下半年可能缩量,预期将转为悲观,可能造成股价偏中期的波动,如果股价下调明显,建议基于中长线逢低买入。重点推荐公司:中天城投、世茂股份、招商地产、北京城建、泛海建设、华侨城A。