保利地产:高速扩张兼顾财务安全

报告起因:公司公布2010年中报

潜在催化因素:下半年销售良好

结算基本符合预期:

上半年公司实现每股收益0.36元,营业收入、归属于母公司所有者的净利润同比分别增长35.63%和16.56%。

销售依然同比增长,显示弱市销售能力:

上半年实现房地产销售面积267.09万平方米、销售金额217.55亿元,去年同期增长5.81%和3.33%,显示了良好的弱市销售能力。6月销售面积和销售金额环比大幅上升,价格调整策略取得了良好的效果,也显示出公司在可售资源调整上的速度和弹性。

土地储备和新开工均保持高速增长:

上半年共新增权益建面479万平米,虽然4月以来政府实施更为严厉的房地产调控,但公司的拿地步伐并未明显放缓。上半年公司新开工面积为362万平米,全年可能不会低于700万平米,而去年全年为564万平米,增幅将达到93%。

财务安全性不输同级别公司:

诚然,保利与万科金地招商其他三家公司比,净负债率确实处于偏高的水平,但我们进一步分析发现,无论从短期负债偿付能力、剔除预收款的真实资产负债率等指标看,保利和财务安全性高的万科、招商相近,我们认为,主要是由于保利:(1)良好的资金管理能力,在存货高增长的同时,仍能保持现金/资产比例维持在一个较良好的水平(与万科接近,低于招商和金地);(2)优异的债务期限匹配能力,短期/长期有息负债比例远远低于万科、金地。而对于市场调整期的存货压力问题,在中国房地产市场目前1-2年即一个小的调控和波动周期中,只要具备有力的执行力和市场反应能力,完全可以通过开工和预售调整来对冲存货压力。

投资建议:板块中期趋势确立,首选大中型股票

到2010年中期末,公司有高达386.8亿元的未结算预收款,已锁定预测的10年营业收入131%。我们预测10年EPS为1.24元,对于2011年的业绩,我们以2010年房价比高点下跌15%,对应2011年结算均价比2010年下跌10%的中性预期假设来进行预测,2011年EPS为1.35元。对应2010-2011年PE为10.2/9.4倍。经过8月股价的调整,我们认为地产股中期震荡向上的趋势已经较明确,首选优质大盘和中盘股票,给予保利买入评级。