23个城市周交易报:量升价跌,政策或结构性微调倾向刚需

观点综述:行业政策基本见顶,或结构性微调倾向刚需。22 日住建部签下保障房建设“军令状”,明年开工700 万套竣工400 万套,低于此前预期,保障房建设速度趋缓;23 日住建部工作会议定调明年调控不放松,但支持合理购房需求,优先保证首次购房贷款需求,与我们之前对首次臵业政策或微调的预判方向一致,明年调控或将对刚需有所放松。另外,国土部颁新规加码打击囤地力度,意在提供更多有效供给。伴随行业调整深入,基本面继续向下,消费者持续观望,成交仍将低迷,投资也将继续下滑。当投资下滑影响到经济运行时,政策面有望趋缓,较好的投资机会可能会在明年2 季度出现。近期建议适当关注周转快、业绩锁定性强、财务佳的招地、保利、万科等公司投资机会。

投资要点:

一二手房成交量小幅回升。23 个城市一手房成交面积环比增8%,一线城市升9%, 二线城市增7%;同比持续下跌超四成左右;较10 年均值下降近二成。5 个可比城市二手房成交面积环比升16%,同比降超七成,较10 年平均跌近七成。

成交价格维持下降态势,深度降价或将来临。有数据的11 个城市中,7 个城市成交均价环比、较10 年底有所下降,6 个城市均价同比下滑,且跌幅高于增幅。京因成交结构影响价格环比拉升;沪成交占比较大的外环以外区均价环比微降拉动整体均价下跌;深成交占比较大的龙岗区均价下跌致整体均价下降;天津、宁波多数分区均价下跌或持平;重庆成交占比较大的北部新区和南岸区跌幅较大拉低均价。 可售面积持续上升,去库存不容乐观。10 个一二线城市可售面积环比均略增1%, 同比均增超五成;10 城市整体去化时间仍处高位,环比略降2%,同比大幅上升137%,约为17.9 个月,同比月为7.6 个月。

典型楼盘:沪、杭、穗、宁、苏等一二线城市新盘纷纷以价换量冲年关,开发商用尽浑身解数,采取回购、送车位、退差价、甚至购房返款等五花八门的促销手段促进资金快速回笼。部分低价楼盘成交火热,日光盘再现寒冬。上海合景叠翠峰约九折开盘,当日去化近六成;杭州绿都〃四季华庭低于周边两成开盘,当日去化近半; 广州万科东荟城低于上次开盘价近三成入市,首日200 多套房源已售八成;苏州云山诗意低于周边约二三成开盘,当日售罄;旭辉上河郡约九折开盘,品质优越吸引大量客户,成为日光盘;南京银河湾开盘约八折开盘,当日即销五成;新城香溢紫郡谷底价开盘,劲销九成。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间过长带来行业超预期调整等风险。