房地产行业:调控将以局部为主,不会全国扩散

本报告新覆盖11个三四线城市,目前覆盖城市个数达到34个,对市场的分析更全面,把握更到位。

投资要点:

本周成交环比回落,仍处较高水平。34城市成交面积环比降5%,同比去年春节前第2周升73%;较上月周均低15%,较12年周均高15%。一线城市仍最为火热,成交环比升12%,较12年周均高33%;二线相对平稳,成交环比降6%,较12年周均高9%;三四线本周降幅较大,环比降21%,较12年周均高6%。

从1月份目前的累计成交情况来看,环比上月高点有所回落,其中一线城市稳定,临近春节三四线城市表现亦相对较好。1月前4周34城市累计成交面积环比上月4周降15%(一线降4%、二线降19%、三四线降4%),同比升195%(一线升260%、二线升140%、三四线升159%)。

一二线核心城市二手房市场持续火热,反映了需求的旺盛。6个重点城市二手房成交面积环比升2%,同比大幅上升287%,较12年周均高72%,与12年周成交最高点仅差5%;北京、深圳较12年周均高83%、70%。

以北京为代表的一线城市房价呈上涨趋势。本周7城市一手房均价环比多数上涨或持平;同比6个上涨,涨幅10%以上。京、深等一线城市部分城区分区成交均价震荡上行。从楼盘情况来看,临近春节一线京、杭等近期新开盘很少,在售楼盘价格趋涨;二线武汉、南京新盘价格较前期持平或小幅上涨,去化平均约5成。

一线城市可售量吃紧至7个月左右,京、沪、南京、苏州等一二线城市近期新增供应量较少,可售量绝对水平持续下降。京、沪、南京、苏州可售面积较12年底的近期高点分别下降14%、9%、8%、8%。三四线城市平均去化仍在11个月以上,仍处去库存阶段。

本月26日北京两会提出,北京确定调控目标“保持房屋交易量与价格稳定”,提出“对价格上涨过快项目或区域,将联合税务部门完善差别化税收政策,增加交易成本”,具体措施待定。我们认为,在一线城市可售量趋紧,房价呈上涨趋势,而三四线仍处去库存阶段,房地产投资仍处下行背景下,调控将以局部为主,不会全国扩散调控。短期内依然看好全国性开发蓝筹招地、保利、万科、世茂,区域优势公司城建、首开、环球、荣盛、中南、华夏幸福、阳光城、滨江、金科、华业,资源加速释放处经营拐点的泛海尤其值得关注。

风险提示:经济增长回升无力楼市需求不足或调控过度带来的风险以及公司经营风险。