房地产行业2013年年度策略报告:居民投资再入住宅市场

行业缺乏大的投资机会。房地产行业大的周期性变化往往与金融环境相关,利率市场化条件尚不成熟,我们认为行业目前尚不具备出现大的投资机会的条件;尽管目前主要城市价格已经企稳,但行业供应量充足,开发商资金链虽然已经得到部分缓解,但仍处于高风险区域,去库存仍是市场的主流,市场整体难有较好的机会。

市场进一步细分化,企业表现进一步分化。随着行业持续低迷,地产市场进一步细分化。2012年一二线城市和三四线城市市场、刚性需求和旅游等高端项目产品、核心区域和周边区域市场的冷热均出现了轮回。企业表现进一步分化,关注主流市场、高效率的企业继续领跑市场,行业整体负债率接近2008年,金地集团、北京城建等企业未雨绸缪,财务稳健;而城投类公司债台高筑。

关注核心城市核心区域高端产品。受理财产品风险暴露影响,居民储蓄方式从理财产品转向投资住房,城镇化和固定资产投资重启亦将增加对核心城市核心区域高端产品的需求;核心城市周边城市目前仍处于去库存阶段,三四线城市则面临供应压力和需求薄弱双重冲击。

关注高周转、轻资产企业。在房价整体预期上涨幅度不大的背景下,高周转、高效率的龙头企业盈利能力表现仍将相对良好,并且可以通过合作开发的模式,进一步提高财务杠杆率,从而提升净资产收益率;重资产、大量囤地的企业面临资金成本大于土地升值收益的压力;租售并举型的公司目前面临住宅销售变缓,持有商业物业租金收益较低、低于资金成本和由此导致的写字楼和商铺销售变缓的冲击。

投资建议。目前行业PB为1.92倍,动态PE为14.1倍,NAV折价平均为20%,基本反映了行业仍处于去库存阶段、住房销售价格短期内难以出现大幅上升的行业基本面,给予行业中性评级。从高周转、轻资产企业和在以北京为代表的核心城市核心区域高端产品项目储备较多两个角度出发,我们推荐配置北京城建、首开股份、保利地产、万科、招商地产、金地集团、华夏幸福和荣盛发展。