中国房地产:房价下跌可能引发政府扶持;估值有望实现均值回归

二季度交易量将出现季节性反弹但供应压力加大;关注政策动向

在疲软的一季度之后,我们预计二季度房地产交易量将出现季节性反弹。但是,销售去化率可能下降,导致疲软市场的库存压力加剧,从而引发更广泛的降价。对先前周期的分析显示一些主要迹象的出现(如交易量和房价大幅下降、土地成交溢价缩小)是政府援手支持房地产市场的触发因素,我们预计这次也不例外。

政策扶持抑制下行空间,但无法推动行业再次扩张

我们认为政策扶持对于防范系统性风险是必要的,但它不大可能带来新一轮房价上涨。我们对200多个城市的供需分析表明,半数城市可能存在供应过剩局面,供需平衡的恢复可能需要两年甚至更长时间。

房价和交易量企稳可能带来估值的均值回归

因此,我们预计,在行业供需平衡恢复之前,房地产板块将在行业放缓与复苏阶段估值之间震荡(较净资产价值的平均折让幅度为57%-43%,剔除投资物业公允价值增值的12个月滚动市净率平均为0.95-1.22倍)。在我们看来,房地产市场的价格/交易量企稳应有助于该板块估值达到区间高端。

增长前景走软;股息收益率越发重要

鉴于行业前景更加严峻,假设不增加债务,我们目前预计研究范围内开发商的合同销售额增幅将从24%的3年移动均值降至10%。因此,我们认为股息收益率将逐渐成为投资回报的重要组成部分。

买入万科A(加入强力买入名单)、碧桂园(位于强力买入名单)、绿城房地产(移出强力买入名单);上调中海宏洋评级至买入

万科A和碧桂园分别是我们在内地/海外上市开发商中的首选股,两者均位于强力买入名单。我们预计在行业下滑的形势下,这两家公司将进一步提升在各自主要市场的地位。我们将中海宏洋的评级上调至买入,我们认为尽管公司的盈利增长较慢,但其财务雄厚、运营效率更高,因而当前估值相对于同业的折让缺乏支撑。我们将绿城房地产移出强力买入名单,我们目前预计其未来一年增长将放缓,从而导致估值复苏较慢,但其估值仍具吸引力,因此我们维持买入评级。鉴于招商局置地的增长和估值状况缺乏吸引力,我们将其评级从买入下调至中性。我们将绿城房地产和中海宏洋的2014-16年每股盈利预测调整了-10%至+7%。