北京房地产调研要点:信托风险可控;出现交易量复苏的早期信号

信托贷款风险可控;银行贷款额度略有回升

我们拜访的两家信托公司的管理层认为,房地产信托贷款的还款高峰将在2013年二季度(2011年房地产信托贷款总额约为人民币6,800亿元)。他们认为还款风险日益加大,但认为这不会带来系统性风险,原因是:1)违约可能仅限于部分小开发商;2)行业抵押品覆盖率充足(通常为资产价值的40%-60%)。信托贷款违约可能的解决方案包括:1)以新的成本更高的借贷方式替代房地产信托;2)向第三方卖出资产(如国有四大资产管理公司等);3)信托公司资本金偿付。另外,我们对银行的调研显示:1)因央行作出满足首次购房家庭贷款需求的窗口指导,首套按揭利率下行,且全年信贷额度同比增长可期;2)因房价下跌,对开发商贷款仍然谨慎,但其在整体贷款中的比重可能仍保持稳定,这意味着开发商贷款额度可能随整体信贷额度提升而同比小幅改善。

出现交易量复苏早期信号;可持续性是主要关注点

中原地产和21世纪不动产管理层均表示过去几周的交易量复苏强于预期。搜房网数据亦显示,36个主要城市2月13-19日当周交易量占去年平均每周交易量的84%左右,尽管一线城市似乎仍显落后(我们的调研显示看房者数量小幅回升)。他们将交易量回升归功于春节后终端刚性需求的复苏,这受到了近期地方政策微调及首套房贷利率下调的推动。我们认为交易量复苏的可持续性将是未来几周/几个月的主要关注点。在我们看来,由于新开盘数量增加,及开发商因库存压力可能继续降价,交易量可能呈现环比略有上升态势。

我们仍青睐关注普通住宅市场的开发商

我们仍青睐可能受益于潜在政策放松早期阶段的普通住宅市场开发商。我们的首选股(评级均为买入,并列入强力买入名单)为恒大地产(3333.HK)、保利地产A(600048.SS)和万科A(000002.SZ),并看好(评级均为买入)香港上市的龙湖地产(0960.HK)、华润置地(1109.HK)、雅居乐房产(3383.HK)、融创中国(1918.HK)及内地上市的首开股份(600376.SS)、鲁商置业(600223.SS)和金地集团(600383.SS)。