房地产行业:加息对房地产行业的影响

事件

中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中1年期贷款利率上调25个基点至6.31%,5年期以上贷款利率上调20个基点至6.8%。

评论

对居民按揭成本的影响:以房价100万,首付30%的20年期贷款为例,如首次购房可享受85折利率优惠,则本次加息前月供为3950元,加息后为3872元,需多支出78元,提升幅度为2%,影响并不明显。考虑从10月20日至今已经加息四次,并且首次购房的利率优惠幅度也由七折上升至八五折,则本次加息后对月供的累积影响幅度为22%;如果未来再次加息25个基点,累积加息对月供的影响会达到25%,其所产生的累积效应将在购买力层面得到实质体现。

对企业贷款成本的影响:本次加息后,上市公司合计将为此多支付利息8.05亿元,占09年税前利润的1.39%;考虑上次加息产生的累积影响,企业利息支出将增加30.85亿元,相当于09年税前利润的5.4%,会产生一定影响,并且由加息所带来的流动性的收紧将对企业扩张所需资金支持提出更高要求,我们了解目前房地产信托的实际贷款利率已经上升至15%-18%。

投资策略

累积加息对行业基本面产生的影响将在未来得到实质体现,但基本面的下滑有利于政策预期的减弱,并且由于存量货币的过剩和较为乐观的市场预期存在,行业基本面出现下滑但不至于明显波动。目前地产股处于估值底部,而保障房建设资金缺口的存在可能引发政府对相关公司的定向政策松动,有利于地产股估值水平的提升。

我们建议提高地产股配置,等待投资逻辑理顺和估值水平回归。

推荐一线龙头中的保利地产、万科、金地集团、招商地产;以未来受益保障房建设的中天城投、北京城建、首开股份;重估高折价率高的华业地产、冠城大通。