房地产行业2014年投资策略:静待黑暗后的黎明

投资要点

制造业继续向好,市场流动性适度从紧。从11月的官方PMI和汇丰PMI指数来看,近期制造业继续向好。根据观察,商品房的销售额增速领先汇丰PMI指数3-6个月。M2与GDP同比增速的差值是商品房销售同比增速的领先指标,大概领先商品房销售金额同比增速3-6个月。展望2014年,M2和GDP增速都有可能出现小幅下滑,但M2和GDP增速的差值将保持总体稳定,但整个市场的流动性仍将适度从紧,央行力图保持灵活审慎的货币政策,IPO的重新开闸也会对资金造成分流,资金面对房地产行业的影响中性偏负面。

中长期需求近几年仍在高峰。未来几年,发展重点区域将集中在城镇化率较低的中西部地区的二线城市,而一线城市将向郊区延伸;城镇化速度仍然将维持在一个较高的水平,城镇化率在超过60%后将进入减速状态。新人的登记结婚预计在近几年内都将处于高峰状态,这也将在一定程度上带动对住房的需求。我国平均家庭户规模仍有下降空间。

全国商品房销售具有小周期特点。完整的小周期在2-4年左右,其中上升周期只有1年左右时间。自2012年3月行业回暖步入上升周期到2013年的4月份已有1年多时间,这也预示着即使这轮周期只有两年时间,至少2014年上半年的行业销售增速将继续保持下降趋势,预计2014年全年销售增速将下降至15%左右。

2014年房地产开发投资增速下行。根据观察,商品房销售金额一般领先于房地产开发资金来源3-5个月。而房地产开发资金来源一般又会领先房地产开发投资3个月左右。2014年上半年销售增速预计将继续下行,则2014年房地产开发投资完成额增速下行是大概率事件,预计全年房地产开发投资完成额同比增长15%左右。

2014年投资策略与重点关注个股:销售增速至少在2014年上半年将继续下行,使得行业的估值水平难以上行。如果明年9月份之后销售增速出现反转趋势,或者房地产再融资真正放开,那么行业有望迎来一轮估值修复行情。维持行业“跟随大市”评级。重点推荐:南国置业、深振业A、华侨城A、电子城以及荣盛发展。