房地产:资源战胜机制-房企排行中的国进民退

基本结论

我们发现一线房企销售排行中的“国进民退”现象十分明显,近几年国有地产企业的业绩增长普遍好于民营企业,市场份额也在逐年增加。国企销售额合计增速从落后11个百分点赶超至领先25个百分点;国有企业的市场份额也从40%上升到目前的47%。

民营地产企业凭借灵活的机制,在过去相当长的时间里领先国企。但在始于09年底的调控以来,民企发展速度为什么被国有企业赶超?我们认为,正是由于调控使企业生存环境改变,而在新的市场环境下,国有企业拿地和融资的相对优势更加明显,帮助其超越民营企业,是国有企业的资源优势打败了民营企业的机制优势。

我们对 09年以来全国销售排名一直位于前20的6家国有地产企业,以及9家民营企业进行了横向分析。

拿地份额上升同时成本下降。国企合计拿地份额从10年的34%上升到今年上半年的39%,而拿地的单位成本从3000元每平米下降至如今的1600元,于此同时民营企业拿地成本则在1800-1900元每平米之间基本保持不变。

相对民营企业,国有企业的融资优势更为明显。国企背景提升其外部融资条件的议价能力,丰富的内部融资渠道也帮助其加快超越民企的步伐。

此外国企的相对扩张并没有给其财务报表带来不良的影响。扩张没有牺牲利润,国有企业的平均毛利率和民营企业基本相同,净利率甚至强于后者;扩张也没有导致负债率过高,短期资金状况与民营企业几无差异,负债率水平也低于后者。

规则不变 优势不减。地产项目从拿地到推盘通常都有一年以上的间隔,而11年至今国有企业拿地份额不断上升,未来可售也更为丰富;同时当前房价再次反弹,地产的政策环境较难改观,国企融资的相对优势犹存。

所以我们认为未来一线房企排行格局变化中的“国进民退”现象仍将继续,国有企业仍将凭借其资源优势对抗民营企业的机制优势并保持领先,建议逢低增持保利地产,招商地产,华侨城等国有龙头。