4月份房地产数据点评:销售如期回落,投资高位徘徊

销售如期回落。根据统计局公布的数据推算,4月份商品房销售面积同比增长-9%。符合我们关于4月份全国销售数据同比将回落的判断。(具体请参见我们5月3日的报告《房地产:大公司更胜一筹---2011年1季报小结》,我们认为,全国的销售数据较样本城市的数据有滞后特点。)我们预计全国销售面积同比数据5-6月份很可能明显回升。

新开工面积增速下行中反弹。4月份新开工面积同比增长26.8%,高于3月份(19.6%),但未超过2月份(27.9%)。

房地产投资增速高位徘徊。4月份房地产投资增速34.9%,略高于3月份(33%)。高位徘徊的可能原因之一是通胀较高。原因之二是房企2010年买地较多,土地购臵费的支出目前仍在较快增长。原因之三是,房企出于保证未来可售房源的考虑,以及政府要求拿地后尽快开工的要求,未放缓开发进度,因而去年较高的新开工增速使今年的投资保持在高位。保障房可能也有一定贡献。人民银行1季度货币政策执行报告称,2011年1季度,保障房开发贷款新增650亿元,余额较2010年末增长40%。而同期房地产开发贷款新增1678亿元。保障房开发贷款新增占房地产开发贷款新增的38.8%。由于开发贷的发放一般与新动工项目联系在一起,因此从此贷款指标可以推测保障房投资在今年1季度有明显的加速,而这一因素的影响可能延续到了4月份。

房企多渠道满足资金需求,拿地态度谨慎,偿债能力急剧恶化的风险不大。房企今年获得开发贷款的难度较大,信托成为有效融资渠道之一,1季度通过信托融资大增。另外,房企对拿地投资普遍谨慎。房企还普遍加大了销售力度,近期推盘和成交量均在回升。总体看,房企偿债能力急剧恶化的风险并不大,而大公司的偿债能力更强。

推荐个股:供给释放,需求有所恢复,新房成交量回升将持续一段时间,对股价形成支撑;行业竞争加剧,龙头公司竞争优势突出,目前估值较低。推荐:龙头公司(保金万招)及细分领域潜在龙头(荣盛发展),中小公司中具有良好基本面并拥有矿业题材(华业地产)。

风险提示:流动性紧缩超预期。